Інститут спільного інвестування - спосіб залучення інвестицій, передбачений ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

Учасником інституту спільного інвестування (ІСІ) є особа, яка має цінні папери інституту загального інвестування, найчастіше – цільові облігації.

Але в Україні, по суті, інвестиційний договір — це попередній договір купівлі-продажу квартири. Правовідносини між сторонами регулюють порядок укладання договору купівлі-продажу квартири у майбутньому: інвестиційний фонд не передає інвестору жодних прав на об'єкт, а лише бере на себе зобов'язання підписати договір купівлі-продажу у майбутньому.

За попереднім договором сторони зобов'язуються протягом певного терміну укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір підписують із юридичною особою — компанією, яка представляє забудовника.

Форма договору обов'язково має бути письмовою, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Така схема може бути ризикованою, оскільки інвестиційний договір укладається не безпосередньо із замовником будівництва. Недійсність договору між ІСІ та замовником будівництва може спричинити недійсність інвестиційного договору, який підписав інвестор з ІСІ. Якщо ІСІ не виконає умов із замовником будівництва, інвестиційний договір може бути розірваний або покупець не зможе оформити право власності.

Особливості:

• опосередкований контроль над інвестиційним фондом з боку третіх осіб, зокрема з боку держави;
• можливі непередбачені ризики, тому що покупець не знає положення договору купівлі-продажу на момент укладання попереднього договору (якщо Основний договір не є додатком).
• складнощі в отриманні належного та ефективного судового захисту;
• при нотаріальному посвідченні цього договору та укладанні основного договору слід сплатити до 2% податків + витрати на нотаріальні послуги;
• недобросовісний забудовник може влаштувати подвійний перепродаж об'єктів будівництва;
• складний механізм створення та обслуговування схеми та контроль з боку третіх осіб дає додаткові гарантії інвестору;

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника;
• на умови договору між забудовником та ІСІ;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва.

До введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси майна юридично немає, тому укладається попередній договір.

За попереднім договором сторони зобов'язуються протягом певного терміну укласти основний договір за умов, встановлених попереднім договором. Попередній договір підписують із фізичною особою, яка зазвичай і є замовником будівництва.

Попередній договір купівлі-продажу квартири не вказано у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонено.

Форма договору обов'язково має бути письмовою, при цьому судовою практикою в Україні передбачено і нотаріальне засвідчення.

Особливості:

• ризик залучення коштів для будівництва до отримання дозвільної документації;
• складність перевірки фізичної особи у Єдиному державному реєстрі судових справ;
• такі договори зазвичай нотаріально засвідчуються, але не підлягають державній реєстрації, тому з боку держави відсутня контроль за можливістю повторного перепродажу;
• держава, керуючі та інші органи не контролюють фінансові потоки залучених коштів;
• при укладанні попереднього та основного договорів потрібно заплатити до 8,5% податків + витрати на нотаріальні послуги;
• труднощі у отриманні судового захисту — навіть за умови 100% оплати та побудованого будинку не можна визнати право власності на квартиру до підписання основного договору;
• можливі непередбачені ризики для покупця у разі, якщо основний договір не є додатком до попереднього договору (покупець не ознайомлений із положеннями основного договору).

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, умови передачі права власності, матеріальну відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписанта з боку продавця;
• варто додатково перевірити дані фізичної особи (замовника будівництва) через Єдиний реєстр боржників.

Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) – це юридична особа (компанія), яку створюють для участі у будівництві чи реконструкції житлового будинку та подальшої експлуатації.

Як юридична особа кооператив створюють фізичні та/або юридичні особи, які об'єдналися на основі членства. Як правило, покупці стають асоційованими членами кооперативу з правом дорадчого голосу, однак такий голос можуть не брати до уваги під час голосування у питаннях про прийняття нових членів, продаж квартир, купівлю матеріалів та інших. Якщо кооператив ліквідують, асоційований член кооперативу матиме перевагу в праві на повернення паю, порівняно з повноправними членами кооперативу.

Щоб отримати квартиру у власність, пайовик робить вступний внесок та пай у кооператив згідно зі статутом та договором про сплату пайових внесків.

На етапі підписання договору вказують механізм переходу прав власності: безпосередньо покупцю чи за договором міни через кооператив. Зазвичай після введення будинку в експлуатацію, ЖБК оформляє право власності на квартиру, після чого за договором міни оформляють обмін паю члена кооперативу на квартиру.

Договір про сплату пайових внесків у кооператив не визначено у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонено. Загалом регулюється Законом України «Про кооперацію» та нормами Цивільного кодексу України.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Особливості:

• відносно проста схема залучення коштів: стаєте членом кооперативу - робите внесок - отримуєте квартиру;
• при статусі неприбутковості кооператив оптимізує оподаткування, витрачає менше часу та грошей для початку продажу квартир через ЖБК порівняно з ФФБ або облігаціями;
• повноправні члени кооперативу мають право брати участь в управлінні ЖБК;
• у разі несумлінних дій з боку адміністрації кооперативу, можливі подвійні перепродажі квартир;
• ЖБК може залучати кошти на будівництво до отримання дозвільної документації;
• за законодавством, у разі розірвання договору, термін повернення коштів до трьох років, але за договором може бути інший термін;
• немає контролю за фінансовими потоками з боку держави, можливість нецільового використання інвестицій;
• можливі конфлікти та судові суперечки через розбіжності «повноправних» членів ЖБК в управлінні;
• кооператив володіє квартирою до її викупу членом ЖБК;
• ЖБК відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном - все рухоме та нерухоме майно може бути продано або стягнуто;
• можливі додаткові витрати під час реєстрації договору міни до 2% (податки, збори та нотаріальні послуги).

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписанта;
• на статут житлово-будівельного кооперативу.