Інститут спільного інвестування - спосіб залучення інвестицій, передбачений ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

Учасником інституту спільного інвестування (ІСІ) є особа, яка має цінні папери інституту загального інвестування, найчастіше – цільові облігації.

Але в Україні, по суті, інвестиційний договір — це попередній договір купівлі-продажу квартири. Правовідносини між сторонами регулюють порядок укладання договору купівлі-продажу квартири у майбутньому: інвестиційний фонд не передає інвестору жодних прав на об'єкт, а лише бере на себе зобов'язання підписати договір купівлі-продажу у майбутньому.

За попереднім договором сторони зобов'язуються протягом певного терміну укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір підписують із юридичною особою — компанією, яка представляє забудовника.

Форма договору обов'язково має бути письмовою, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Така схема може бути ризикованою, оскільки інвестиційний договір укладається не безпосередньо із замовником будівництва. Недійсність договору між ІСІ та замовником будівництва може спричинити недійсність інвестиційного договору, який підписав інвестор з ІСІ. Якщо ІСІ не виконає умов із замовником будівництва, інвестиційний договір може бути розірваний або покупець не зможе оформити право власності.

Особливості:

• опосередкований контроль над інвестиційним фондом з боку третіх осіб, зокрема з боку держави;
• можливі непередбачені ризики, тому що покупець не знає положення договору купівлі-продажу на момент укладання попереднього договору (якщо Основний договір не є додатком).
• складнощі в отриманні належного та ефективного судового захисту;
• при нотаріальному посвідченні цього договору та укладанні основного договору слід сплатити до 2% податків + витрати на нотаріальні послуги;
• недобросовісний забудовник може влаштувати подвійний перепродаж об'єктів будівництва;
• складний механізм створення та обслуговування схеми та контроль з боку третіх осіб дає додаткові гарантії інвестору;

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника;
• на умови договору між забудовником та ІСІ;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва.

Для залучення коштів для будівництва покупець укладає 2 договори:

1) договір купівлі-продажу деривативу (цінних паперів) із компанією з управління активами;

2) договір купівлі-продажу майнових прав із замовником будівництва.

1) Дериватив — стандартний документ, що засвідчує права та обов'язки придбати у майбутньому на визначених ним умовах об'єкт будівництва. Предмет договору купівлі-продажу деривативу – це форвардний контракт.

Форвардний контракт — це договір, який зобов'язує замовника будівництва у майбутньому продати актив (квартиру/апартаменти) у визначений термін та на певних умовах із фіксацією ціни продажу під час укладання контракту.

Продаж форвардного контракту засвідчують (реєструють) у товарній біржі.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

2) Договір купівлі-продажу майнових прав укладають після виконання покупцем грошових зобов'язань за договором купівлі-продажу цінних паперів чи інших фінансових документів (деривативу).

Майнове право – це будь-які права на майно, відмінні від права власності. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але підтверджує правомірність отримати право власності на нерухомість у майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не визначений у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонений.

На підставі договору покупець отримує майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому. Коли будинок буде введено в експлуатацію і присвоєно поштову адресу, Покупець має право зареєструвати право власності на обрану квартиру (при отриманні від продавця необхідних документів).

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Особливості:

• за договором деривативу не сплачується ПДВ та податок на прибуток, тому зменшене податкове навантаження на забудовника відбивається на ціні об'єкта інвестицій;
• мінімізовано ризик подвійного перепродажу об'єкта будівництва;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав не за угодою із забудовником, кошти, які були витрачені за договором купівлі-продажу деривативу, не повертаються;
• забудовник може витрачати гроші на будівництво до отримання необхідної дозвільної документації;
• немає контролю за фінансовими потоками залучених грошей інвесторів із боку держави чи управляючих, тому гроші можуть витрачатись не за призначенням.

На що звернути увагу:

• на умови договорів: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.