Житлово-будівельний кооператив (ЖБК) – це юридична особа (компанія), яку створюють для участі у будівництві чи реконструкції житлового будинку та подальшої експлуатації.

Як юридична особа кооператив створюють фізичні та/або юридичні особи, які об'єдналися на основі членства. Як правило, покупці стають асоційованими членами кооперативу з правом дорадчого голосу, однак такий голос можуть не брати до уваги під час голосування у питаннях про прийняття нових членів, продаж квартир, купівлю матеріалів та інших. Якщо кооператив ліквідують, асоційований член кооперативу матиме перевагу в праві на повернення паю, порівняно з повноправними членами кооперативу.

Щоб отримати квартиру у власність, пайовик робить вступний внесок та пай у кооператив згідно зі статутом та договором про сплату пайових внесків.

На етапі підписання договору вказують механізм переходу прав власності: безпосередньо покупцю чи за договором міни через кооператив. Зазвичай після введення будинку в експлуатацію, ЖБК оформляє право власності на квартиру, після чого за договором міни оформляють обмін паю члена кооперативу на квартиру.

Договір про сплату пайових внесків у кооператив не визначено у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонено. Загалом регулюється Законом України «Про кооперацію» та нормами Цивільного кодексу України.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Особливості:

• відносно проста схема залучення коштів: стаєте членом кооперативу - робите внесок - отримуєте квартиру;
• при статусі неприбутковості кооператив оптимізує оподаткування, витрачає менше часу та грошей для початку продажу квартир через ЖБК порівняно з ФФБ або облігаціями;
• повноправні члени кооперативу мають право брати участь в управлінні ЖБК;
• у разі несумлінних дій з боку адміністрації кооперативу, можливі подвійні перепродажі квартир;
• ЖБК може залучати кошти на будівництво до отримання дозвільної документації;
• за законодавством, у разі розірвання договору, термін повернення коштів до трьох років, але за договором може бути інший термін;
• немає контролю за фінансовими потоками з боку держави, можливість нецільового використання інвестицій;
• можливі конфлікти та судові суперечки через розбіжності «повноправних» членів ЖБК в управлінні;
• кооператив володіє квартирою до її викупу членом ЖБК;
• ЖБК відповідає за своїми зобов'язаннями всім своїм майном - все рухоме та нерухоме майно може бути продано або стягнуто;
• можливі додаткові витрати під час реєстрації договору міни до 2% (податки, збори та нотаріальні послуги).

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписанта;
• на статут житлово-будівельного кооперативу.

За цим договором продавець зобов’язується:

- зарезервувати (забронювати) за покупцем об’єкт нерухомості;

- не продавати третім особам зарезервований для покупця об’єкт нерухомості;

- передати покупцю у власність об’єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та отримання у повному розмірі коштів від покупця,

а покупець зобов’язується:

- сплатити продавцю повну вартість майбутнього об’єкту нерухомості, яка визначена договором;

- прийняти у власність об’єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та сплати його вартості.

Особливості:

- можливо заключити договір без отримання всіх дозвільних документів та без реєстрації права власності на об’єкт будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- ця схема фінансування не передбачена та не захищена Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

На що звернути увагу:

- на наявність істотних умов договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін, можливість переуступки по договору тощо;

- на наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво до підписання договору;

- на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;

- на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.