Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это юридическое лицо (компания), которое создают для участия в строительстве или реконструкции жилого дома и последующей эксплуатации.

Как юридическое лицо, кооператив создают физические и/или юридические лица, объединившиеся на основе членства. Как правило, покупатели становятся ассоциированными членами кооператива с правом совещательного голоса, однако, такой голос могут не принимать во внимание при голосовании в вопросах о принятии новых членов, продаже квартир, покупке материалов и других. Если кооператив ликвидируют, у ассоциированного члена кооператива будет преимущество в праве на возврат пая, по сравнению с полноправными членами кооператива.

Чтобы получить квартиру в собственность, пайщик делает вступительный взнос и пай в кооператив согласно уставу и договору об уплате паевых взносов.

На этапе подписания договора указывают механизм перехода прав собственности: напрямую покупателю или по договору мены через кооператив. Обычно после введения дома в эксплуатацию, ЖСК оформляет право собственности на квартиру, после чего по договору мены оформляют обмен пая члена кооператива на квартиру.

Договор об уплате паевых взносов в кооператив не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен. В целом регулируется Законом Украины «О кооперации» и нормами Гражданского кодекса Украины.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Особенности:

• относительно простая схема привлечения средств: становитесь членом кооператива — делаете взнос — получаете квартиру;
• при статусе не прибыльности кооператив оптимизирует налогообложение, тратит меньше времени и денег для начала продажи квартир через ЖСК по сравнению с ФФС или облигациями;
• полноправные члены кооператива имеют право принимать участие в управлении ЖСК;
• в случае недобросовестных действий со стороны администрации кооператива, возможные двойные перепродажи квартир;
• ЖСК может привлекать средства для строительства до получения разрешительной документации;
• по законодательству, в случае расторжения договора, срок возврата средств до трёх лет, но по договору может быть и другой срок;
• нет контроля над финансовыми потоками со стороны государства, возможность нецелевого использования инвестиций;
• возможны конфликты и судебные споры из-за разногласий «полноправных» членов ЖСК в управлении;
• кооператив владеет квартирой до момента ее выкупа членом ЖСК;
• ЖСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом — все движимое и недвижимое имущество может быть продано или взыскано;
• возможны дополнительные расходы при регистрации договора мены до 2% (налоги, сборы и нотариальные услуги).

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписанта;
• на устав жилищно-строительного кооператива.

По этому договору продавец обязуется:

- зарезервировать (забронировать) за покупателем объект недвижимости;

- не продавать третьим лицам зарезервированный для покупателя объект недвижимости;

- передать покупателю в собственность объект недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта и получения в полном размере средств от покупателя,

а покупатель обязуется:

- оплатить продавцу полную стоимость будущего объекта недвижимости, определенную договором;

- принять в собственность объект недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию оконченного строительством объекта и уплаты его стоимости.

Особенности:

- возможно заключить договор без получения всех разрешительных документов и без регистрации права собственности на объект строительства в Государственном реестре прав на недвижимое имущество;

- эта схема финансирования не предусмотрена и не защищена Законом Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".

На что обратить внимание:

- на наличие существенных условий договора: четкие характеристики объекта строительства, ответственность сторон, предельные сроки ввода объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон, возможность переуступки по договору и т.п.

- на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство до подписания договора;

– на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;

– на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика.