Дериватив — стандартный документ, удостоверяющий права и обязанности приобрести в будущем на определенных им условиях объект строительства. Предмет договора купли-продажи дериватива – это форвардный контракт (инвестиционный договор).

Форвардный контракт (инвестиционный договор) – это договор, обязывающий заказчика строительства в будущем продать актив (квартиру/апартаменты) в определенный срок и на определенных условиях с фиксацией цены продажи при заключении контракта.

Форма договора – простая письменная, нотариальное удостоверение не обязательно.

При замене стороны по договору вы договариваетесь с инвестором и застройщиком о замене стороны, а затем подписываете 3-х сторонний договор о переуступке прав и обязанностей по форвардному (инвестиционному) договору. Договор может быть и двусторонним, но необходимо получить письменное согласие продавца (застройщика).

Замену стороны в обязательстве оформляют в письменном виде и по обязательному согласию продавца по форвардному (инвестиционному) договору. Если в договоре предусмотрена другая схема замены стороны, то заменяют по указанной в договоре схеме.

Особенности:

• по договору дериватива не уплачивается НДС и налог на прибыль, поэтому уменьшенная налоговая нагрузка на застройщика отражается на цене объекта инвестиций;
• застройщик может тратить деньги на строительство до получения необходимой разрешительной документации;
• нет контроля над финансовыми потоками привлеченных денег инвесторов со стороны государства или управляющих, поэтому деньги могут тратить не по назначению;
• необходимо внимательно изучить все нюансы первоначального договора, в который вы планируете вступать.

На что обратить внимание:

• на условия как первичного договора, так и договора о замене стороны (переуступки): четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, предельные сроки ввода объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврат средств, права и обязанности сторон;
• что передается по форвардному (инвестиционному) контракту (имущественные права или недвижимость);
• на стоимость форвардного договора (инвестиционного договора);
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации для строительства;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика и покупателя.