Договор об участии в фонде финансирования строительства —способ привлечения инвестиций, предусмотренный ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

Фонд финансирования строительства (ФФС) — это средства, которые передали управителю ФФС. Управитель распоряжается средствами по правилам фонда и на условиях договоров об участии в ФФС.

Самый распространенный тип ФФС — вид "А", где цену строительства объекта определяет застройщик. Застройщик берет на себя риск, что денег не хватит на все работы, а также обязуется вовремя сдать объект строительства в эксплуатацию, независимо от объемов финансирования.

Есть также вид "Б", где цену недвижимости определят управитель ФФС, который и собирает деньги на строительство. Вид "Б" дороже, сложнее в реализации и обычно не используется в Украине.

Фонды создаются с целью строительства недвижимости за счет доверителей – физических и юридических лиц. Доверители ФФС получают недвижимость в собственность после введения объекта в эксплуатацию.

Застройщик обязан зарегистрировать на доверителя право собственности на квартиру за свой счет после ввода объекта в эксплуатацию, присвоения почтового адреса и выполнения доверителем обязанностей по договору.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Особенности:

• четкое законодательное урегулирование;
• минимальный риск двойных продаж объекта;
• существует типовой договор, утвержденный государством, и перечень обязательных условий договора;
• отсутствие налогообложения при заключении договора участия в ФФС, но присутствует вознаграждения управителя за участия в ФФС (в среднем 1,4% от цены договора);
• опосредованный контроль над участниками строительства и целевым использованием средств со стороны управителя ФФС и государства;
• без зарегистрированного разрешения о начале выполнения строительных работ нельзя привлекать деньги инвесторов;
• фонд — это счет в банке. Если управитель не справился или обанкротился, то деньги инвесторов остаются на счетах и их можно передать другому управителю;
• законодательством предусмотрена возможность замены застройщика или управителя в случае возникновения проблем со строительством;
• управителем ФФС может быть только банк или финансовая компания, которая имеет соответствующую лицензию;
• управитель ФФС обязан иметь уставной капитал не менее 1 миллиона евро (в гривневом эквиваленте);
• невозможно быстро вернуть средства в случае расторжения договора (только после привлечение иного доверителя или после сдачи дома в эксплуатацию);
• текущую цену объекта строительства определяет застройщик самостоятельно;
• имущественные права на объект строительства или объект незавершенного строительства становятся предметом ипотеки между заказчиком строительства и управителем.

На что обратить внимание:

• на репутацию управителя ФФС. Убедитесь, что заказчик строительства и управитель не связаны между собой;
• на опыт и наличие соответствующей лицензии у управителя ФФС;
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.

Институт совместного инвестирования — способ привлечения инвестиций, предусмотренный ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

Участником института совместного инвестирования (ИСИ) является лицо, которое владеет ценными бумагами института общего инвестирования, чаще всего – целевыми облигациями.

Но в Украине по своей сути, инвестиционный договор — это предварительный договор купли-продажи квартиры. Правоотношения между сторонами регулируют порядок заключения договора купли-продажи квартиры в будущем: инвестиционный фонд не передает инвестору никаких прав на объект, а только берет на себя обязательства подписать договор купли-продажи в будущем.

По предварительному договору стороны обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор подписывают с юридическим лицом — компанией, которая представляет застройщика.

Форма договора обязательно должна быть письменной, нотариальное заверение не является обязательным.

Такая схема может быть рискованной, поскольку инвестиционный договор заключается не напрямую с заказчиком строительства. Недействительность договора между ИСИ и заказчиком строительства может повлечь за собой недействительность инвестиционного договора, который подписал инвестор с ИСИ. Если ИСИ не выполнит условия с заказчиком строительства, инвестиционный договор может быть расторгнут или покупатель не сможет оформить право собственности.

Особенности:

• опосредованный контроль над инвестиционным фондом со стороны третьих лиц, в том числе со стороны государства;
• возможны непредвиденные риски, потому что покупатель не знает положения договора купли-продажи на момент заключения предварительного договора (если Основной договор не является приложением).
• сложности в получении надлежащей и эффективной судебной защите;
• при нотариальном удостоверении этого договора и заключении основного договора нужно заплатить до 2% налогов + расходы на нотариальные услуги;
• недобросовестный застройщик может устроить двойную перепродажу объектов строительства;
• сложный механизм создания и обслуживания схемы и контроль со стороны третьих лиц дает дополнительные гарантии инвестору;

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.;
• на условия договора между застройщиком и ИСИ;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство.

Имущественное право — это любые права на имущество, отличные от права собственности. Например, к имущественным правам относятся: право владения, право распоряжения, право пользования, специфические права и право требования. Имущественное право не наделяет владельца всеми правами собственника, но подтверждает правомерность получить право собственности на недвижимость или другое имущество в будущем.

Договор купли-продажи имущественных прав не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

На основании договора покупатель получает имущественные права на объект, который будет построен в будущем. Когда дом сдадут в эксплуатацию и ему будет присвоен почтовый адрес, Покупатель имеет право зарегистрировать право собственности на выбранную квартиру (при получения от продавца необходимых документов).

На практике акт приема-передачи имущественных прав подписывается после введения объекта строительства в эксплуатацию. Момент перехода права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован, поэтому необходимо предусмотреть конкретный момент перехода права собственности в договоре.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Смена стороны в договоре купли-продажи имущественных прав

Если вы хотите купить квартиру/апартамерты, но застройщик уже их распродал, квартиры/апартаменты могут быть у инвесторов, которые хотят эти квартиры перепродать.

При переуступке вы договариваетесь с инвестором и застройщиком о смене стороны, а затем подписываете 3-х сторонний договор уступки прав и обязанностей к договору купли-продажи имущественных прав. Договор может быть и 2-х сторонним, но нужно получить письменное согласие продавца (застройщика).

Смену стороны в обязательстве оформляют в письменном виде и с обязательного согласия продавца по договору о купле-продаже имущественных прав. Если в договоре предусмотрена другая схема смены стороны, тогда меняют по указанной в договоре схеме.

Особенности:

• покупателю не нужно платить дополнительные деньги третьим лицам за участие в реализации проекта;
• нет налоговой нагрузки при подписании договора;
• государство не регистрирует имущественные права на объект;
• строительства, поэтому со стороны государства отсутствует контроль за возможностью двойной перепродажи;
• государство не контролирует денежные потоки в строительство;
• присутствует риск привлечения средств застройщиком для строительства до получения разрешительной документации;
• риск возможности нецелевого использования инвестиций;
• необходимость внимательно изучить все нюансы первичного договора, в который вы планируете вступать.
• в случае расторжения договора, возвращаются деньги, внесенные первым покупателем.

На что обратить внимание:

• на условия как первичного договора, так и договора о замене стороны (переуступке): четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика и первичного покупателя.