По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает имущество в собственность другой стороне (покупателю) за деньги. По договору купли-продажи можно продать квартиру, земельный участок или дом — любой товар, который есть у продавца или будет создан, приобретен, получен продавцом в будущем.

Договор купли-продажи предусмотрен и регулируется Гражданским кодексом Украины.

Форма договора – письменная, требует нотариального заверения.

Особенности:

• четкое законодательное урегулирование;
• минимальный риск двойных продаж объекта;
• покупатель в течение нескольких часов становится собственником имущества;
• покупатель имеет право сразу после заключения договора и регистрации права собственности пользоваться и распоряжаться таким имуществом по своему усмотрению;
• дополнительные расходы на нотариальное оформление сделки (до 2 % если продавец юридическое лицо, до 8,5% - если физическое лицо);
• договор могут признать недействительным если: нет разрешений и согласия на продажу, сделка была фиктивной, договор подписал человек без полномочий или если договор нарушает законодательство.

На что обратить внимание:

• на законность приобретения объекта продавцом;
• на отсутствие арестов, ипотек, запретов касательно объекта недвижимости;
• на полномочия и ограничения подписанта со стороны продавца, а также на его дееспособность.
• на условия договора: сроки и условия передачи квартиры покупателю, условия оплаты, четкие характеристики объекта недвижимости, права и обязанности сторон;
• на отсутствие недостатков или скрытых недостатков, ухудшающих использование объекта;
• на соответствие фактической планировки чертежам в техническом паспорте;
• на исправность инженерных сетей в квартире (в доме);
• на отсутствие задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги;
• на наличие зарегистрированных лиц в квартире (доме), особенно малолетних.

По этому договору продавец обязуется:

• обеспечить строительство и принятие в эксплуатацию объекта строительства,
• подключить его к инженерным сетям на постоянной основе,
• передать покупателю будущий объект недвижимости путем государственной регистрации за покупателем специального имущественного права на такой объект,
• передать покупателю в собственность и в натуре объект недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта,

а покупатель обязуется:

• оплатить продавцу за будущий объект недвижимости денежную сумму в размере, определенном договором;
• принять будущий объект недвижимости путем государственной регистрации на имя покупателя специального имущественного права на такой объект;
• принять в собственность и в натуре объект недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Право продажи будущего объекта недвижимости возникает с момента государственной регистрации заказчика строительства права собственности на такой объект.

Регулируется Законом Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".

Особенности:

• возможно заключить договор только после получения всех разрешительных документов и регистрации права собственности на объект строительства в Государственном реестре прав на недвижимое имущество
• имеется информация о заключенном между заказчиком строительства и девелопером строительства договора об организации и финансировании строительства объекта
• определен максимальный срок возврата средств покупателю в случае досрочного прекращения договора
• застройщик обязан согласовывать с покупателями некоторые изменения к проекту: изменение этажности, функциональное назначение объекта строительства, изменение площади будущего объекта недвижимости более чем на 10 процентов и т.п.

На что обратить внимание:

• На наличие всех существенных условий, предусмотренных законом: четкие характеристики объекта строительства, сведения о специальном имущественном праве заказчика в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, ответственность сторон, предельные сроки ввода объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврат средств, права и обязанности сторон и т.д.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика/девелопера.