Договор задатка на практике используется как альтернатива предварительному договору. По его условиям застройщик обязуется зарезервировать за покупателем конкретный объект недвижимости и в будущем заключить договор купли-продажи, а покупатель передаёт определённую сумму денежных средств, которая впоследствии засчитывается в стоимость недвижимости.

Продавец обязуется не отчуждать, не передавать в залог и не резервировать соответствующую квартиру за другими лицами.

Основное отличие от обычного предварительного договора заключается в том, что договор задатка предусматривает фактическую передачу средств, в то время как по предварительному договору частью пятой статьи 635 Гражданского кодекса Украины установлен запрет предусматривать любые платежи в подтверждение обязательства, а также установление иных финансовых обязательств сторон, кроме штрафных санкций.

При этом договор задатка не является самостоятельно предусмотренным законом способом привлечения средств для финансирования строительства. Задаток по своей правовой природе лишь обеспечивает исполнение уже существующего договорного обязательства и передаётся в счёт платежей, причитающихся по основному договору.

Форма договора — письменная. Нотариальное удостоверение договора необязательно.

Особенности:

• возможность зарезервировать за покупателем конкретную квартиру или другой объект недвижимости;
• предусматривает фактическую передачу средств до заключения основного договора;
• отсутствует законодательно установленная типовая форма договора;
• если договор нарушен по вине покупателя, задаток остаётся у продавца;
• договор не предоставляет покупателю права собственности или специального имущественного права на будущий объект недвижимости;
• отсутствует законодательный механизм резервирования конкретного объекта за конкретным покупателем;
• существует риск двойной продажи одного объекта;
• для объектов, право на выполнение строительных работ по которым получено после 10 октября 2022 года, договор задатка не является надлежащим способом привлечения средств для строительства.

На что обратить внимание:

• на размер задатка и порядок его зачисления в стоимость объекта;
• на четкий перечень обстоятельств, которые считаются отказом продавца от заключения основного договора;
• на условия, порядок и срок заключения договора купли-продажи объекта недвижимости;
• на порядок возврата средств в случае нарушения обязательств застройщиком;
• на надлежащее документальное подтверждение передачи средств.