Договір завдатку на практиці використовується як альтернатива попередньому договору. За його умовами забудовник зобов'язується зарезервувати за покупцем конкретний об'єкт нерухомості та в майбутньому укласти договір купівлі-продажу, а покупець передає визначену суму коштів, яка надалі зараховується до вартості нерухомості.

Продавець зобов'язується не відчужувати, не передавати в заставу та не резервувати відповідну квартиру за іншими особами.

Основна відмінність від звичайного попереднього договору полягає в тому, що договір завдатку передбачає фактичну передачу коштів, в той час як за попереднім договором частиною п'ятою статті 635 Цивільного кодексу України встановлено заборону передбачати будь-які платежі на підтвердження зобов'язання, а також встановлення інших фінансових зобов'язань сторін, крім штрафних санкцій.

Водночас договір завдатку не є самостійно передбаченим законом способом залучення коштів для фінансування будівництва. Завдаток за своєю правовою природою лише забезпечує виконання вже існуючого договірного зобов'язання та передається в рахунок платежів, належних за основним договором.

Форма договору – письмова. Нотаріальне посвідчення договору необов'язкове.

Особливості:

• можливість зарезервувати за покупцем конкретну квартиру або інший об'єкт нерухомості;
• передбачає фактичну передачу коштів до укладення основного договору;
• відсутня законодавчо встановлена типова форма договору;
• якщо договір порушено з вини покупця, завдаток залишається у продавця;
• договір не надає покупцеві права власності або спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості;
• відсутній законодавчий механізм резервування конкретного об'єкта за конкретним покупцем;
• існує ризик подвійного продажу одного об'єкта;

Для об'єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після 10 жовтня 2022 року, договір завдатку не є належним способом залучення коштів для будівництва.

На що звернути увагу:

• на розмір завдатку та порядок його зарахування до вартості об'єкта;
• на чіткий перелік обставин, які вважаються відмовою продавця від укладення основного договору;
• на умови, порядок і строк укладення договору купівлі-продажу об'єкта нерухомості;
• на порядок повернення коштів у разі порушення зобов'язань забудовником;
• на належне документальне підтвердження передачі коштів.