Майнове право – це будь-які права на майно, відмінні від права власності. Наприклад, до майнових прав відносяться: право володіння, право розпорядження, право користування, специфічні права та право вимоги. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але підтверджує правомірність отримати право власності на нерухомість чи інше майно у майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не зазначений у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонений.

На підставі договору покупець отримує майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому. Коли будинок здадуть в експлуатацію і буде присвоєно поштову адресу, Покупець має право зареєструвати право власності на обрану квартиру (при отриманні від продавця необхідних документів).

На практиці акт приймання-передачі майнових прав підписується після введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульований, тому необхідно передбачити конкретний момент переходу права власності в договорі.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Заміна сторони у договорі купівлі-продажу майнових прав

Якщо ви хочете купити квартиру/апартамерти, але забудовник їх уже розпродав, квартири/апартаменти можуть бути у інвесторів, які хочуть ці квартири перепродати.

При переуступці ви домовляєтеся з інвестором та забудовником про заміну сторони, а потім підписуєте 3-х сторонній договір переуступки прав та обов'язків по договору купівлі-продажу майнових прав. Договір може бути і двостороннім, але необхідно отримати письмову згоду продавця (забудовника).

Заміну сторони у зобов'язанні оформлюють письмово та за обов'язковою згодою продавця за договором купівлі-продажу майнових прав. Якщо у договорі передбачена інша схема заміни сторони, тоді замінюють за зазначеною у договорі схемою.

Особливості:

• покупцю не потрібно сплачувати додаткові кошти третім особам за участь у реалізації проекту;
• немає податкового навантаження під час підписання договору;
• держава не реєструє майнові прав на об'єкт будівництва, тому з боку держави відсутній контроль за можливістю подвійного перепродажу;
• держава не контролює грошові потоки у будівництво;
• є ризик залучення коштів забудовником для будівництва до отримання дозвільної документації;
• ризик можливості нецільового використання інвестицій;
• необхідно уважно вивчити всі нюанси первинного договору, до якого ви плануєте вступати.
• у разі розірвання договору повертаються гроші, внесені першим покупцем.

На що звернути увагу:

• на умови як первинного договору, так і договору про заміну сторони (переуступку): чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника та первинного покупця.