Документи ЖК Серпанок

До введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси майна юридично немає, тому укладається попередній договір.

За попереднім договором сторони зобов'язуються протягом певного терміну укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір підписують із юридичною особою — компанією, яка представляє забудовника.

Попередній договір купівлі-продажу квартири не вказано у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонено.

Форма договору обов'язково має бути письмовою, при цьому судовою практикою в Україні передбачено і нотаріальне засвідчення.

Особливості:

• ризик залучення коштів на будівництво до отримання дозвільної документації;
• такі договори зазвичай нотаріально засвідчуються, але не підлягають державній реєстрації, тому з боку держави відсутній контроль за можливістю повторного перепродажу;
• держава, керуючі та інші органи не контролюють фінансові потоки залучених коштів;
• ризик можливості нецільового використання інвестицій через відсутність контролю за юридичною особою;
• при укладанні попереднього та основного договорів потрібно заплатити до 2% податків + витрати на нотаріальні послуги;
• труднощі у отриманні судового захисту — навіть за 100% оплаті та побудованому будинку не можна визнати право власності на квартиру до підписання основного договору;
• можливі непередбачені ризики для покупця у разі, якщо Основний договір не є додатком до Попереднього договору (покупець не ознайомлений із положеннями Основного договору).

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає майно у власність іншій стороні (покупцю) за гроші. За договором купівлі-продажу можна продати квартиру, земельну ділянку чи будинок — будь-який товар, який є у продавця або буде створено, придбано, отримано продавцем у майбутньому.

Договір купівлі-продажу передбачено та регулюється Цивільним кодексом України.

Форма договору – письмова, потребує нотаріального засвідчення.

Особливості:

• чітке законодавче врегулювання;
• мінімальний ризик подвійного продажу об'єкта;
• покупець протягом кількох годин стає власником майна;
• покупець має право відразу після укладення договору та реєстрації права власності користуватися та розпоряджатися таким майном на свій розсуд;
• додаткові витрати на нотаріальне оформлення угоди (до 2% - якщо продавець - юридична особа, до 8,5% - якщо фізична особа);
• договір можуть визнати недійсним якщо: немає дозволів та згоди на продаж, угода була фіктивною, договір підписала особа без повноважень або якщо договір порушує законодавство.

На що звернути увагу:

• на законність придбання об'єкта продавцем;
• на відсутність арештів, іпотек, заборон щодо об'єкта нерухомості;
• на повноваження та обмеження підписанта з боку продавця, а також на його дієздатність;
• на умови договору: терміни та умови передачі квартири покупцю, умови оплати, чіткі характеристики об'єкта нерухомості, права та обов'язки сторін;
• на відсутність недоліків або прихованих дефектів, що погіршують використання об'єкта;
• на відповідність фактичного планування кресленням у технічному паспорті;
• на справність інженерних мереж у квартирі (у будинку);
• на відсутність заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг;
• на наявність зареєстрованих осіб у квартирі (будинку), особливо малолітніх.