До введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси майна юридично немає, тому укладається попередній договір.

За попереднім договором сторони зобов'язуються протягом певного терміну укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір підписують із юридичною особою — компанією, яка представляє забудовника.

Попередній договір купівлі-продажу квартири не вказано у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонено.

Форма договору обов'язково має бути письмовою, при цьому судовою практикою в Україні передбачено і нотаріальне засвідчення.

Особливості:

• ризик залучення коштів на будівництво до отримання дозвільної документації;
• такі договори зазвичай нотаріально засвідчуються, але не підлягають державній реєстрації, тому з боку держави відсутній контроль за можливістю повторного перепродажу;
• держава, керуючі та інші органи не контролюють фінансові потоки залучених коштів;
• ризик можливості нецільового використання інвестицій через відсутність контролю за юридичною особою;
• при укладанні попереднього та основного договорів потрібно заплатити до 2% податків + витрати на нотаріальні послуги;
• труднощі у отриманні судового захисту — навіть за 100% оплаті та побудованому будинку не можна визнати право власності на квартиру до підписання основного договору;
• можливі непередбачені ризики для покупця у разі, якщо Основний договір не є додатком до Попереднього договору (покупець не ознайомлений із положеннями Основного договору).

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.

Для залучення коштів для будівництва покупець укладає 2 договори:

1) договір купівлі-продажу деривативу (цінних паперів) із компанією з управління активами;

2) договір купівлі-продажу майнових прав із замовником будівництва.

1) Дериватив — стандартний документ, що засвідчує права та обов'язки придбати у майбутньому на визначених ним умовах об'єкт будівництва. Предмет договору купівлі-продажу деривативу – це форвардний контракт.

Форвардний контракт — це договір, який зобов'язує замовника будівництва у майбутньому продати актив (квартиру/апартаменти) у визначений термін та на певних умовах із фіксацією ціни продажу під час укладання контракту.

Продаж форвардного контракту засвідчують (реєструють) у товарній біржі.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

2) Договір купівлі-продажу майнових прав укладають після виконання покупцем грошових зобов'язань за договором купівлі-продажу цінних паперів чи інших фінансових документів (деривативу).

Майнове право – це будь-які права на майно, відмінні від права власності. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але підтверджує правомірність отримати право власності на нерухомість у майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не визначений у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонений.

На підставі договору покупець отримує майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому. Коли будинок буде введено в експлуатацію і присвоєно поштову адресу, Покупець має право зареєструвати право власності на обрану квартиру (при отриманні від продавця необхідних документів).

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Особливості:

• за договором деривативу не сплачується ПДВ та податок на прибуток, тому зменшене податкове навантаження на забудовника відбивається на ціні об'єкта інвестицій;
• мінімізовано ризик подвійного перепродажу об'єкта будівництва;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав не за угодою із забудовником, кошти, які були витрачені за договором купівлі-продажу деривативу, не повертаються;
• забудовник може витрачати гроші на будівництво до отримання необхідної дозвільної документації;
• немає контролю за фінансовими потоками залучених грошей інвесторів із боку держави чи управляючих, тому гроші можуть витрачатись не за призначенням.

На що звернути увагу:

• на умови договорів: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.