Майнове право – це будь-які права на майно, відмінні від права власності. Наприклад, до майнових прав відносяться: право володіння, право розпорядження, право користування, специфічні права та право вимоги. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але підтверджує правомірність отримати право власності на нерухомість у майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не зазначений у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонений.

На підставі договору покупець отримує майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому. Коли будинок введуть в експлуатацію і присвоять поштову адресу, Покупець має право зареєструвати право власності на обрану квартиру (при отриманні від продавця необхідних документів).

На практиці акт приймання-передачі майнових прав підписується після введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульований, тому необхідно передбачити конкретний момент переходу права власності в договорі.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення перестав бути обов'язковим.

Особливості:

• покупцю не потрібно сплачувати додаткові гроші третім особам за участь у реалізації проекту;
• немає податкового навантаження під час підписання договору;
• держава не реєструє майнові права на об'єкт будівництва, тому з боку держави відсутній контроль за можливістю подвійного перепродажу;
• держава не контролює грошові потоки у будівництво (можливе нецільове використання коштів);
• є ризик залучення коштів забудовником для будівництва до отримання дозвільної документації;
• реєстрацію права власності можлива після отримання відповідних документів від продавця.

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів із боку забудовника.

Договір про участь у фонді фінансування будівництва - спосіб залучення інвестицій, передбачений ст. 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - це кошти, які передали управителю ФФБ. Управитель розпоряджається коштами за правилами фонду та на умовах договорів про участь у ФФБ.

Найпоширеніший тип ФФБ — вид "А", де ціну будівництва об'єкта визначає забудовник. Забудовник бере на себе ризик, що грошей не вистачить на всі роботи, а також зобов'язується вчасно здати об'єкт будівництва, незалежно від обсягів фінансування.

Є також вид "Б", де ціну на нерухомість визначає управитель ФФБ, який і збирає гроші на будівництво. Вид "Б" дорожчий, складніший у реалізації і зазвичай не використовується в Україні.

Фонди створюються з метою будівництва нерухомості за рахунок довірителів – фізичних та юридичних осіб. Довірителі ФФБ одержують нерухомість у власність після введення об'єкта в експлуатацію.

Забудовник зобов'язаний зареєструвати на довірителя право власності на квартиру власним коштом після введення об'єкта в експлуатацію, присвоєння поштової адреси та виконання довірителем обов'язків за договором.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Особливості:

• чітке законодавче врегулювання;
  
• мінімальний ризик подвійного продажу об'єкта;
• існує типовий договір, затверджений державою, та перелік обов'язкових умов договору;
• відсутність оподаткування під час укладання договору участі у ФФБ, але є винагороди управителя за участі у ФФБ (в середньому 1,4% від ціни договору);
• опосередкований контроль над учасниками будівництва та цільовим використанням коштів з боку управителя ФФБ та держави;
• неможливо швидко повернути кошти у разі розірвання договору (тільки після залучення іншого довірителя або після введення будинку в експлуатацію);
• поточну ціну об'єкта будівництва визначає забудовник самостійно;
• управитель ФФБ повинен мати статутний капітал не менше 1 мільйона євро (у гривневому еквіваленті);
• управителем ФФБ може бути лише банк або фінансова компанія, яка має відповідну ліцензію;
• законодавством передбачено можливість заміни забудовника або управителя у разі виникнення проблем із будівництвом;
• фонд – це рахунок у банку. Якщо управитель не впорався чи збанкрутував, то гроші інвесторів залишаються на рахунках та їх можна передати іншому управителю;
• майнові права на об'єкт будівництва або об'єкт незавершеного будівництва стають предметом іпотеки між замовником будівництва та управителем.
• без зареєстрованого дозволу на початок виконання будівельних робіт не можна залучати гроші інвесторів.

На що звернути увагу:

• на репутацію управителя ФФБ: переконайтеся, що замовник будівництва та управитель не пов'язані між собою;
  
• на досвід та наявність відповідної ліцензії у управителя ФФБ;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
  
• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає майно у власність іншій стороні (покупцю) за гроші. За договором купівлі-продажу можна продати квартиру, земельну ділянку чи будинок — будь-який товар, який є у продавця або буде створено, придбано, отримано продавцем у майбутньому.

Договір купівлі-продажу передбачено та регулюється Цивільним кодексом України.

Форма договору – письмова, потребує нотаріального засвідчення.

Особливості:

• чітке законодавче врегулювання;
• мінімальний ризик подвійного продажу об'єкта;
• покупець протягом кількох годин стає власником майна;
• покупець має право відразу після укладення договору та реєстрації права власності користуватися та розпоряджатися таким майном на свій розсуд;
• додаткові витрати на нотаріальне оформлення угоди (до 2% - якщо продавець - юридична особа, до 8,5% - якщо фізична особа);
• договір можуть визнати недійсним якщо: немає дозволів та згоди на продаж, угода була фіктивною, договір підписала особа без повноважень або якщо договір порушує законодавство.

На що звернути увагу:

• на законність придбання об'єкта продавцем;
• на відсутність арештів, іпотек, заборон щодо об'єкта нерухомості;
• на повноваження та обмеження підписанта з боку продавця, а також на його дієздатність;
• на умови договору: терміни та умови передачі квартири покупцю, умови оплати, чіткі характеристики об'єкта нерухомості, права та обов'язки сторін;
• на відсутність недоліків або прихованих дефектів, що погіршують використання об'єкта;
• на відповідність фактичного планування кресленням у технічному паспорті;
• на справність інженерних мереж у квартирі (у будинку);
• на відсутність заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг;
• на наявність зареєстрованих осіб у квартирі (будинку), особливо малолітніх.