Майнове право – це будь-які права на майно, відмінні від права власності. Наприклад, до майнових прав відносяться: право володіння, право розпорядження, право користування, специфічні права та право вимоги. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але підтверджує правомірність отримати право власності на нерухомість у майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не зазначений у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонений.

На підставі договору покупець отримує майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому. Коли будинок введуть в експлуатацію і присвоять поштову адресу, Покупець має право зареєструвати право власності на обрану квартиру (при отриманні від продавця необхідних документів).

На практиці акт приймання-передачі майнових прав підписується після введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульований, тому необхідно передбачити конкретний момент переходу права власності в договорі.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення перестав бути обов'язковим.

Особливості:

• покупцю не потрібно сплачувати додаткові гроші третім особам за участь у реалізації проекту;
• немає податкового навантаження під час підписання договору;
• держава не реєструє майнові права на об'єкт будівництва, тому з боку держави відсутній контроль за можливістю подвійного перепродажу;
• держава не контролює грошові потоки у будівництво (можливе нецільове використання коштів);
• є ризик залучення коштів забудовником для будівництва до отримання дозвільної документації;
• реєстрацію права власності можлива після отримання відповідних документів від продавця.

На що звернути увагу:

• на умови договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів із боку забудовника.

Для залучення коштів для будівництва покупець укладає 2 договори:

1) договір купівлі-продажу деривативу (цінних паперів) із компанією з управління активами;

2) договір купівлі-продажу майнових прав із замовником будівництва.

1) Дериватив — стандартний документ, що засвідчує права та обов'язки придбати у майбутньому на визначених ним умовах об'єкт будівництва. Предмет договору купівлі-продажу деривативу – це форвардний контракт.

Форвардний контракт — це договір, який зобов'язує замовника будівництва у майбутньому продати актив (квартиру/апартаменти) у визначений термін та на певних умовах із фіксацією ціни продажу під час укладання контракту.

Продаж форвардного контракту засвідчують (реєструють) у товарній біржі.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

2) Договір купівлі-продажу майнових прав укладають після виконання покупцем грошових зобов'язань за договором купівлі-продажу цінних паперів чи інших фінансових документів (деривативу).

Майнове право – це будь-які права на майно, відмінні від права власності. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але підтверджує правомірність отримати право власності на нерухомість у майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не визначений у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонений.

На підставі договору покупець отримує майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому. Коли будинок буде введено в експлуатацію і присвоєно поштову адресу, Покупець має право зареєструвати право власності на обрану квартиру (при отриманні від продавця необхідних документів).

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Особливості:

• за договором деривативу не сплачується ПДВ та податок на прибуток, тому зменшене податкове навантаження на забудовника відбивається на ціні об'єкта інвестицій;
• мінімізовано ризик подвійного перепродажу об'єкта будівництва;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав не за угодою із забудовником, кошти, які були витрачені за договором купівлі-продажу деривативу, не повертаються;
• забудовник може витрачати гроші на будівництво до отримання необхідної дозвільної документації;
• немає контролю за фінансовими потоками залучених грошей інвесторів із боку держави чи управляючих, тому гроші можуть витрачатись не за призначенням.

На що звернути увагу:

• на умови договорів: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.