Для залучення коштів для будівництва покупець укладає 2 договори:

1) договір купівлі-продажу деривативу (цінних паперів) із компанією з управління активами;

2) договір купівлі-продажу майнових прав із замовником будівництва.

1) Дериватив — стандартний документ, що засвідчує права та обов'язки придбати у майбутньому на визначених ним умовах об'єкт будівництва. Предмет договору купівлі-продажу деривативу – це форвардний контракт.

Форвардний контракт — це договір, який зобов'язує замовника будівництва у майбутньому продати актив (квартиру/апартаменти) у визначений термін та на певних умовах із фіксацією ціни продажу під час укладання контракту.

Продаж форвардного контракту засвідчують (реєструють) у товарній біржі.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

2) Договір купівлі-продажу майнових прав укладають після виконання покупцем грошових зобов'язань за договором купівлі-продажу цінних паперів чи інших фінансових документів (деривативу).

Майнове право – це будь-які права на майно, відмінні від права власності. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але підтверджує правомірність отримати право власності на нерухомість у майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не визначений у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонений.

На підставі договору покупець отримує майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому. Коли будинок буде введено в експлуатацію і присвоєно поштову адресу, Покупець має право зареєструвати право власності на обрану квартиру (при отриманні від продавця необхідних документів).

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Особливості:

• за договором деривативу не сплачується ПДВ та податок на прибуток, тому зменшене податкове навантаження на забудовника відбивається на ціні об'єкта інвестицій;
• мінімізовано ризик подвійного перепродажу об'єкта будівництва;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав не за угодою із забудовником, кошти, які були витрачені за договором купівлі-продажу деривативу, не повертаються;
• забудовник може витрачати гроші на будівництво до отримання необхідної дозвільної документації;
• немає контролю за фінансовими потоками залучених грошей інвесторів із боку держави чи управляючих, тому гроші можуть витрачатись не за призначенням.

На що звернути увагу:

• на умови договорів: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.

За цим договором продавець зобов’язується:

- зарезервувати (забронювати) за покупцем об’єкт нерухомості;

- не продавати третім особам зарезервований для покупця об’єкт нерухомості;

- передати покупцю у власність об’єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та отримання у повному розмірі коштів від покупця,

а покупець зобов’язується:

- сплатити продавцю повну вартість майбутнього об’єкту нерухомості, яка визначена договором;

- прийняти у власність об’єкт нерухомого майна після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та сплати його вартості.

Особливості:

- можливо заключити договір без отримання всіх дозвільних документів та без реєстрації права власності на об’єкт будівництва у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;

- ця схема фінансування не передбачена та не захищена Законом України «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

На що звернути увагу:

- на наявність істотних умов договору: чіткі характеристики об'єкта будівництва, відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін, можливість переуступки по договору тощо;

- на наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво до підписання договору;

- на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;

- на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.