До введения дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса имущества юридически нет, поэтому заключается предварительный договор.

По предварительному договору стороны обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор подписывают с юридическим лицом — компанией, которая представляет застройщика.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

Форма договора обязательно должна быть письменной, при этом судебной практикой в Украине предусмотрено и нотариальное заверение.

Особенности:

• риск привлечения средств для строительства до получения разрешительной документации;
• такие договоры обычно нотариально заверяются, но не подлежат государственной регистрации, поэтому со стороны государства отсутствует контроль за возможностью повторной перепродажи;
• государство, управляющие и другие органы не контролируют финансовые потоки привлеченных средств;
• риск возможности нецелевого использования инвестиций из-за отсутствия контроля над юридическим лицом;
• при заключении предварительного и основного договоров нужно заплатить до 2% налогов + расходы на нотариальные услуги;
• трудности в получении судебной защиты — даже при 100% оплате и построенном доме нельзя признать право собственности на квартиру до подписания основного договора;
• возможны непредвиденные риски для покупателя в случае, если Основной договор не является приложением к Предварительному договору (покупатель не ознакомлен с положениями Основного договора).

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика.

Для привлечения средств на строительство покупатель заключает 2 договоры:

1) договор купли-продажи дериватива (ценных бумаг) с компанией по управлению активами;

2) договор купли-продажи имущественных прав с заказчиком строительства.

1) Дериватив — стандартный документ, который удостоверяет права и обязанности приобрести в будущем на определенных им условиях объект строительства. Предмет договора купли-продажи дериватива — это форвардный контракт.

Форвардный контракт — это договор, который обязывает заказчика строительства в будущем продать актив (квартиру/апартаменты) в определенный срок и на определенных условиях с фиксацией цены продажи при заключении контракта.

Продажу форвардного контракта заверяют (регистрируют) в товарной бирже.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

2) Договор купли-продажи имущественных прав заключают после выполнения покупателем денежных обязательств по договору купли-продажи ценных бумаг или других финансовых документов (дериватива).

Имущественное право — это любые права на имущество, отличные от права собственности. Имущественное право не наделяет владельца всеми правами собственника, но подтверждает правомерность получить право собственности на недвижимость в будущем.

Договор купли-продажи имущественных прав не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

На основании договора покупатель получает имущественные права на объект, который будет построен в будущем. Когда дом сдадут в эксплуатацию и ему будет присвоен почтовый адрес, Покупатель имеет право зарегистрировать право собственности на выбранную квартиру (при получения от продавца необходимых документов).

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Особенности:

• по договору дериватива не оплачивается НДС и налог на прибыль, поэтому уменьшенная налоговая нагрузка на застройщика отражается на цене объекта инвестиций;
• минимизирован риск двойной перепродажи объекта строительства;
• в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав не по обоюдному согласию с застройщиком, средства, которые были потрачены по договору купли-продажи дериватива, не возвращаются;
• застройщик может тратить деньги для строительства до получения необходимой разрешительной документации;
• нет контроля над финансовыми потоками привлеченных денег инвесторов со стороны государства или управляющих, поэтому деньги могут тратить не по назначению.

На что обратить внимание:

• на условия договоров: четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает имущество в собственность другой стороне (покупателю) за деньги. По договору купли-продажи можно продать квартиру, земельный участок или дом — любой товар, который есть у продавца или будет создан, приобретен, получен продавцом в будущем.

Договор купли-продажи предусмотрен и регулируется Гражданским кодексом Украины.

Форма договора – письменная, требует нотариального заверения.

Особенности:

• четкое законодательное урегулирование;
• минимальный риск двойных продаж объекта;
• покупатель в течение нескольких часов становится собственником имущества;
• покупатель имеет право сразу после заключения договора и регистрации права собственности пользоваться и распоряжаться таким имуществом по своему усмотрению;
• дополнительные расходы на нотариальное оформление сделки (до 2 % если продавец юридическое лицо, до 8,5% - если физическое лицо);
• договор могут признать недействительным если: нет разрешений и согласия на продажу, сделка была фиктивной, договор подписал человек без полномочий или если договор нарушает законодательство.

На что обратить внимание:

• на законность приобретения объекта продавцом;
• на отсутствие арестов, ипотек, запретов касательно объекта недвижимости;
• на полномочия и ограничения подписанта со стороны продавца, а также на его дееспособность.
• на условия договора: сроки и условия передачи квартиры покупателю, условия оплаты, четкие характеристики объекта недвижимости, права и обязанности сторон;
• на отсутствие недостатков или скрытых недостатков, ухудшающих использование объекта;
• на соответствие фактической планировки чертежам в техническом паспорте;
• на исправность инженерных сетей в квартире (в доме);
• на отсутствие задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги;
• на наличие зарегистрированных лиц в квартире (доме), особенно малолетних.