Имущественное право — это любые права на имущество, отличные от права собственности. Например, к имущественным правам относятся: право владения, право распоряжения, право пользования, специфические права и право требования. Имущественное право не наделяет владельца всеми правами собственника, но подтверждает правомерность получить право собственности на недвижимость или другое имущество в будущем.

Договор купли-продажи имущественных прав не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

На основании договора покупатель получает имущественные права на объект, который будет построен в будущем. Когда дом сдадут в эксплуатацию и ему будет присвоен почтовый адрес, Покупатель имеет право зарегистрировать право собственности на выбранную квартиру (при получения от продавца необходимых документов).

На практике акт приема-передачи имущественных прав подписывается после введения объекта строительства в эксплуатацию. Момент перехода права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован, поэтому необходимо предусмотреть конкретный момент перехода права собственности в договоре.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Смена стороны в договоре купли-продажи имущественных прав

Если вы хотите купить квартиру/апартамерты, но застройщик уже их распродал, квартиры/апартаменты могут быть у инвесторов, которые хотят эти квартиры перепродать.

При переуступке вы договариваетесь с инвестором и застройщиком о смене стороны, а затем подписываете 3-х сторонний договор уступки прав и обязанностей к договору купли-продажи имущественных прав. Договор может быть и 2-х сторонним, но нужно получить письменное согласие продавца (застройщика).

Смену стороны в обязательстве оформляют в письменном виде и с обязательного согласия продавца по договору о купле-продаже имущественных прав. Если в договоре предусмотрена другая схема смены стороны, тогда меняют по указанной в договоре схеме.

Особенности:

• покупателю не нужно платить дополнительные деньги третьим лицам за участие в реализации проекта;
• нет налоговой нагрузки при подписании договора;
• государство не регистрирует имущественные права на объект;
• строительства, поэтому со стороны государства отсутствует контроль за возможностью двойной перепродажи;
• государство не контролирует денежные потоки в строительство;
• присутствует риск привлечения средств застройщиком для строительства до получения разрешительной документации;
• риск возможности нецелевого использования инвестиций;
• необходимость внимательно изучить все нюансы первичного договора, в который вы планируете вступать.
• в случае расторжения договора, возвращаются деньги, внесенные первым покупателем.

На что обратить внимание:

• на условия как первичного договора, так и договора о замене стороны (переуступке): четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика и первичного покупателя.

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это юридическое лицо (компания), которое создают для участия в строительстве или реконструкции жилого дома и последующей эксплуатации.

Как юридическое лицо, кооператив создают физические и/или юридические лица, объединившиеся на основе членства. Как правило, покупатели становятся ассоциированными членами кооператива с правом совещательного голоса, однако, такой голос могут не принимать во внимание при голосовании в вопросах о принятии новых членов, продаже квартир, покупке материалов и других. Если кооператив ликвидируют, у ассоциированного члена кооператива будет преимущество в праве на возврат пая, по сравнению с полноправными членами кооператива.

Чтобы получить квартиру в собственность, пайщик делает вступительный взнос и пай в кооператив согласно уставу и договору об уплате паевых взносов.

На этапе подписания договора указывают механизм перехода прав собственности: напрямую покупателю или по договору мены через кооператив. Обычно после введения дома в эксплуатацию, ЖСК оформляет право собственности на квартиру, после чего по договору мены оформляют обмен пая члена кооператива на квартиру.

Договор об уплате паевых взносов в кооператив не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен. В целом регулируется Законом Украины «О кооперации» и нормами Гражданского кодекса Украины.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Особенности:

• относительно простая схема привлечения средств: становитесь членом кооператива — делаете взнос — получаете квартиру;
• при статусе не прибыльности кооператив оптимизирует налогообложение, тратит меньше времени и денег для начала продажи квартир через ЖСК по сравнению с ФФС или облигациями;
• полноправные члены кооператива имеют право принимать участие в управлении ЖСК;
• в случае недобросовестных действий со стороны администрации кооператива, возможные двойные перепродажи квартир;
• ЖСК может привлекать средства для строительства до получения разрешительной документации;
• по законодательству, в случае расторжения договора, срок возврата средств до трёх лет, но по договору может быть и другой срок;
• нет контроля над финансовыми потоками со стороны государства, возможность нецелевого использования инвестиций;
• возможны конфликты и судебные споры из-за разногласий «полноправных» членов ЖСК в управлении;
• кооператив владеет квартирой до момента ее выкупа членом ЖСК;
• ЖСК отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом — все движимое и недвижимое имущество может быть продано или взыскано;
• возможны дополнительные расходы при регистрации договора мены до 2% (налоги, сборы и нотариальные услуги).

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписанта;
• на устав жилищно-строительного кооператива.