Для залучення коштів для будівництва покупець укладає 2 договори:

1) договір купівлі-продажу деривативу (цінних паперів) із компанією з управління активами;

2) договір купівлі-продажу майнових прав із замовником будівництва.

1) Дериватив — стандартний документ, що засвідчує права та обов'язки придбати у майбутньому на визначених ним умовах об'єкт будівництва. Предмет договору купівлі-продажу деривативу – це форвардний контракт.

Форвардний контракт — це договір, який зобов'язує замовника будівництва у майбутньому продати актив (квартиру/апартаменти) у визначений термін та на певних умовах із фіксацією ціни продажу під час укладання контракту.

Продаж форвардного контракту засвідчують (реєструють) у товарній біржі.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

2) Договір купівлі-продажу майнових прав укладають після виконання покупцем грошових зобов'язань за договором купівлі-продажу цінних паперів чи інших фінансових документів (деривативу).

Майнове право – це будь-які права на майно, відмінні від права власності. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але підтверджує правомірність отримати право власності на нерухомість у майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не визначений у статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але й не заборонений.

На підставі договору покупець отримує майнові права на об'єкт, який буде збудовано у майбутньому. Коли будинок буде введено в експлуатацію і присвоєно поштову адресу, Покупець має право зареєструвати право власності на обрану квартиру (при отриманні від продавця необхідних документів).

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

Особливості:

• за договором деривативу не сплачується ПДВ та податок на прибуток, тому зменшене податкове навантаження на забудовника відбивається на ціні об'єкта інвестицій;
• мінімізовано ризик подвійного перепродажу об'єкта будівництва;
• у разі розірвання договору купівлі-продажу майнових прав не за угодою із забудовником, кошти, які були витрачені за договором купівлі-продажу деривативу, не повертаються;
• забудовник може витрачати гроші на будівництво до отримання необхідної дозвільної документації;
• немає контролю за фінансовими потоками залучених грошей інвесторів із боку держави чи управляючих, тому гроші можуть витрачатись не за призначенням.

На що звернути увагу:

• на умови договорів: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.

Продаж цільових облігацій - це законний спосіб залучення інвестицій у розумінні Закону України "Про інвестиційну діяльність".

Цільові облігації — це облігації, зобов'язання щодо яких виконують шляхом передачі товарів та/або надання послуг відповідно до вимог проспекту емісії. Проспект емісії — це документ для потенційних інвесторів, де зазначено інформацію про випуск цінних паперів.

Якщо ви купили цінні папери, після терміну викупу (погашення) облігацій ві отримаєте право обміняти папери на квартиру/апартаменти або на інший об'єкт інвестування. Погасити облігації можна лише після введення об'єкта в експлуатацію та строку погашення облігацій, зазначеного у проспекті емісії.

При інвестуванні облігаціями укладають 2 договори:

- договір купівлі-продажу облігацій;

- договір резервування об'єкта нерухомості, щоб конкретизувати квартиру/апартаменти.

Договір купівлі-продажу облігацій покупець укладає із фондом, а договір резервування — із замовником будівництва, який буде зазначений у проспекті емісії як емітент. Коли ви купуєте облігації за договором, правовідносини між вами та фондом припиняються та право вимоги переходить до емітента.

Особливості:

• чітке законодавче врегулювання;
• контроль над емітентом та фондом з боку держави;
• мінімальний ризик подвійного продажу об'єкта;
• залучені від емісії кошти використовуються виключно для цілей, зазначених у проспекті емісії;
• емітенту заборонено обтяжувати об'єкт будівництва, земельну ділянку та майнові права на них – наприклад, передавати в іпотеку під заставу;
• термін оренди земельної ділянки під будівництво не може бути меншим, ніж термін введення об'єкта в експлуатацію;
• для емісії облігацій замовнику потрібен пакет дозвільної документації: документи на право користування землею, експертиза проекту будівництва, дозвіл на будівництво;
• у цінних паперах можна змінити лише терміни погашення за згодою покупця;
• у разі визнання емісії недійсною або не введення будинку в експлуатацію до закінчення терміну погашення облігацій, інвестор може розраховувати лише на виплату номінальної вартості цінних паперів;
• відсутній контроль за ходом будівництва та дотриманням термінів введення об'єкта в експлуатацію, але зазвичай терміни вказують із запасом, щоб уникнути проблем із поверненням облігацій за номінальною вартістю.

На що звернути увагу:

• на умови договорів: чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає майно у власність іншій стороні (покупцю) за гроші. За договором купівлі-продажу можна продати квартиру, земельну ділянку чи будинок — будь-який товар, який є у продавця або буде створено, придбано, отримано продавцем у майбутньому.

Договір купівлі-продажу передбачено та регулюється Цивільним кодексом України.

Форма договору – письмова, потребує нотаріального засвідчення.

Особливості:

• чітке законодавче врегулювання;
• мінімальний ризик подвійного продажу об'єкта;
• покупець протягом кількох годин стає власником майна;
• покупець має право відразу після укладення договору та реєстрації права власності користуватися та розпоряджатися таким майном на свій розсуд;
• додаткові витрати на нотаріальне оформлення угоди (до 2% - якщо продавець - юридична особа, до 8,5% - якщо фізична особа);
• договір можуть визнати недійсним якщо: немає дозволів та згоди на продаж, угода була фіктивною, договір підписала особа без повноважень або якщо договір порушує законодавство.

На що звернути увагу:

• на законність придбання об'єкта продавцем;
• на відсутність арештів, іпотек, заборон щодо об'єкта нерухомості;
• на повноваження та обмеження підписанта з боку продавця, а також на його дієздатність;
• на умови договору: терміни та умови передачі квартири покупцю, умови оплати, чіткі характеристики об'єкта нерухомості, права та обов'язки сторін;
• на відсутність недоліків або прихованих дефектів, що погіршують використання об'єкта;
• на відповідність фактичного планування кресленням у технічному паспорті;
• на справність інженерних мереж у квартирі (у будинку);
• на відсутність заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг;
• на наявність зареєстрованих осіб у квартирі (будинку), особливо малолітніх.