Документы ЖК Берестейский

Для привлечения средств на строительство покупатель заключает 2 договора: договор купли-продажи ценных бумаг (дериватива) с инвестиционным фондом или компанией по управлению активами и договор купли-продажи имущественных прав с заказчиком строительства.

Договор купли-продажи имущественных прав заключают после выполнения покупателем денежных обязательств по договору купли-продажи ценных бумаг или других финансовых документов (дериватива). Дериватив — стандартный документ, который удостоверяет право и/или обязательство приобрести или продать в будущем ценные бумаги, материальные или нематериальные активы, а также средства на определенных им условиях согласно пп. 14.1.45 Налогового Кодекса Украины.

Предмет договора купли-продажи ценных бумаг или других финансовых документов — это форвардный контракт. Форвардный контракт — это двухсторонняя гражданско-правовая сделка по стандартной (типовой) форме, которая обязывает лицо в будущем приобрести или продать базовый акт в определенное время и на определенных условиях с фиксацией цены продажи при заключении контракта.

Продажу форвардного контракта заверяют (регистрируют) в товарной бирже. Согласно ч.2, ст. 656 Гражданского кодекса, форма договора должна быть обязательно письменная, а вот у нотариуса можно не заверять. Договор купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости, который покупатель заключает с заказчиком строительства — это основание для вступления в собственность имущественных прав по соответствующему акту. Когда дом введут в эксплуатацию и присвоят почтовый адрес, покупатель получит то, за что заплатил по договору.

Особенности:

• сложная в создании и обслуживании схема привлечения средств дает дополнительные гарантии покупателю;
• инвестору не нужно платить третьим лицам для реализации проекта;
• уменьшенная налоговая нагрузка на застройщика отражается на цене объекта инвестиций;
• минимизируется риск двойных продаж объектов недвижимости;
• в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав существует риск не возврата инвестиций в полном объеме — например могут не вернуться средства, которые были потрачены по договору купли-продажи дериватива;
• застройщик может тратить деньги для строительства до получения необходимой разрешительной документации;
• нет контроля над финансовыми потоками привлеченных денег инвесторов со стороны государства или управляющих;
• деньги могут тратить не по назначению.

На что обратить внимание

• На условия договора: материальная ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства и заключения основного договора, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др. В основном, максимально защищены права застройщика, но не инвестора, поэтому необходимо внимательно изучить договор и внести соответствующие изменения.
• На наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• На репутацию субъектов строительства;
• На опыт строительства подобных объектов;
• На полномочия подписантов;
• На отсутствия ограничений на подписание договоров.

Продажа целевых облигаций — это законный способ привлечения инвестиций в понимании положений ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

Целевые облигации — это облигации, обязательства по которым выполняют путем передачи товаров и/или предоставлением услуг в соответствии с требованиями проспекта эмиссии. Проспект эмиссии — это документ для потенциальных инвесторов, в котором указана информация о выпуске ценных бумаг.

Если вы купили ценные бумаги, после срока выкупа (погашения) облигаций получите право обменять бумаги на квартиру или другой объект инвестирования. Погасить облигации можно только после ввода объекта в эксплуатацию и срока погашения облигаций, который указан в проспекте эмиссии.

При инвестировании облигациями заключают 2 договора: договор купли-продажи облигаций и договор резервирования объекта недвижимости, чтобы конкретизировать квартиру. Договор купли-продажи облигаций покупатель заключает с фондом, а договор резервирования — с заказчиком строительства, который будет указан в проспекте эмиссии как эмитент. Когда вы покупаете облигации по договору, правоотношения между вами и фондом прекращаются и право требования переходит к эмитенту.

Особенности:

• законодательное регулирование схемы привлечения средств;
• контроль над органами эмитентом и фондом со стороны Нацкомфинуслуг;
• привлеченные от эмиссии средства используются исключительно на цели, указанные в проспекте эмиссии
• эмитенту запрещено обременять объект строительства, земельный участок и имущественные права на них — например передавать ипотеку под залог;
• срок аренды земельного участка под строительство не может быть меньше, чем срок сдачи объекта в эксплуатацию;
• для эмиссии облигаций заказчику нужен пакет разрешительной документации: документы на право пользование землей, экспертиза проекта строительства, разрешение на строительство;
• в ценных бумагах можно изменить только сроки погашения при согласии покупателя;
• минимизирован риск двойной перепродажи квартир;
• в случае признания эмиссии недействительной или не введения дома в эксплуатацию до истечения срока погашения облигаций, инвестор может рассчитывать лишь на выплату номинальной стоимости ценных бумаг;
• простому покупателю сложно разобраться в схемах привлечения средств;
• отсутствует контроль за ходом строительства и соблюдением сроков ввода объекта в эксплуатацию, но обычно сроки указывают с запасом, чтобы избежать проблем с возвратом облигаций по номинальной стоимости.

На что обратить внимание:

• На условия договора: момент передачи имущественных прав, материальную ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• На наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• На репутацию субъектов строительства;
• На опыт строительства подобных объектов;
• На полномочия подписантов;
• На отсутствия ограничений на подписание договоров.

Договор купли-продажи — это когда одна сторона (продавец) передает имущество в собственность другой стороне(покупателю) за деньги. По договору купли-продажи можно продать квартиру, земельный участок или дом — любой товар, который есть у продавца или будет создан, приобретен, получен продавцом в будущем. Договор купли-продажи — это узаконенная процедура, которая прописана в 655 статье Гражданского Кодекса Украины.

Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома, квартиры или другого недвижимого имущества заключают в письменной форме и заверяют у нотариуса, согласно части 1 статьи 657 Гражданского Кодекса Украины.

Согласно 55 статьи Закона Украины «О нотариате», удостоверить сделку по отчуждению, ипотеке жилого дома, квартиры, садового дома, земельного участка, другого недвижимого имущества можно по месту регистрации имущества или месту регистрации одной из сторон сделки. Например, если вы хотите купить квартиру в Киеве, зарегистрированы в Полтаве, а продавец зарегистрирован во Львове, тогда удостоверить такую сделку может любой нотариус из Киева, Львова или Полтавы.

Уплата налогов при удостоверении договора купли-продажи с физическим лицом достигает до 8,5% от цены продажи и может быть добавлена к оплате покупателю.

Особенности:

• четкое законодательное урегулирование;
• минимальный риск двойных продаж объекта;
• покупатель в течение нескольких часов становится собственником имущества;
• покупатель имеет право сразу после заключения договора и регистрации права собственности;
• пользоваться и распоряжаться таким имуществом по своему усмотрению;
• договор могут признать недействительным если: нет разрешений и согласия на продажу, сделка была фиктивной, договор подписал человек без полномочий или если договор нарушает законодательство.

На что обратить внимание:

• На законность приобретения объекта продавцом;
• На дееспособность продавца — он не должен быть под давлением или стоять на учете в псих диспансере;
• На полномочия подписантов (если есть представители);
• На отсутствие ограничений на подписание договоров;
• На условия договора, а именно: сроки и условия передачи квартиры покупателю;
• На отсутствие недостатков или скрытых недостатков, ухудшающих использование объекта;
• На соответствие фактической планировки чертежам в техническом паспорте;
• На исправность инженерных сетей в квартире (в доме);
• На отсутствие задолженности по оплате за ЖКУ;
• На наличие зарегистрированных лиц в квартире (доме), особенно малолетних;
• На отсутствие арестов, ипотек, запретов.