Дериватив — стандартний документ, що засвідчує права та обов'язки придбати у майбутньому на визначених ним умовах об'єкт будівництва. Предмет договору купівлі-продажу деривативу – це форвардний контракт (інвестиційний договір).

Форвардний контракт (інвестиційний договір) — це договір, який зобов'язує замовника будівництва у майбутньому продати актив (квартиру/апартаменти) у визначений термін та на певних умовах із фіксацією ціни продажу під час укладання контракту.

Форма договору – проста письмова, нотаріальне засвідчення не є обов'язковим.

При заміні сторони по договору ви домовляєтеся з інвестором та забудовником про заміну сторони, а потім підписуєте 3-х сторонній договір переуступки прав та обов'язків по форвардному (інвестиційному) договору. Договір може бути і двостороннім, але необхідно отримати письмову згоду продавця (забудовника).

Заміну сторони у зобов'язанні оформлюють письмово та за обов'язковою згодою продавця за форвардним (інвестиційним) договором. Якщо у договорі передбачена інша схема заміни сторони, тоді замінюють за зазначеною у договорі схемою.

Особливості:

• за договором деривативу не сплачується ПДВ та податок на прибуток, тому зменшене податкове навантаження на забудовника відбивається на ціні об'єкта інвестицій;
• забудовник може витрачати гроші на будівництво до отримання необхідної дозвільної документації;
• немає контролю за фінансовими потоками залучених грошей інвесторів із боку держави чи управляючих, тому гроші можуть витрачати не за призначенням;
• необхідно уважно вивчити всі нюанси первинного договору, до якого ви плануєте вступати.

На що звернути увагу:

• на умови як первинного договору, так і договору про заміну сторони (переуступку): чіткі характеристики об'єкта будівництва, момент передачі майнових прав, матеріальна відповідальність сторін, граничні терміни введення об'єкта в експлуатацію, порядок та підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін тощо;
• що передається за форвардним (інвестиційним) контрактом (майнові права чи нерухомість);
• на вартість форвардного договору (інвестиційного договору);
• на наявність необхідного пакета дозвільної документації для будівництва;
• на репутацію суб'єктів будівництва та досвід будівництва подібних об'єктів;
• на повноваження та обмеження підписантів з боку забудовника та первинного покупця.