Документи ЖК Велесгард

Майнове право — це будь-які права на майно, відмінні від права власності. До майнових прав відносяться: права володіння, права розпорядження, права користування, специфічні права та права вимоги. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але засвідчує правомірність отримати право власності на нерухомість або інше майно в майбутньому.

Договір купівлі-продажу майнових прав не прописаний в 4 статті закону «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво, але не заборонений. На основі договору покупець отримає майнові права, а коли будинок здадуть в експлуатацію та присвоять поштову адресу — права власності.

Додатковий ризик для покупця в тому, що на практиці акт прийому-передачі прав укладають з покупцем після введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано.

Згідно ч. 2, ст. 656 Цивільного кодексу, форма договору купівлі-продажу майнових прав обов'язково повинна бути письмовою. А ось у нотаріуса такий договір можна не завіряти.

Особливості:

• інвестору не потрібно платити додаткові гроші третім особам за участь в реалізації проекту
• немає податкового навантаження
• держава не реєструє майнові права на квартиру — недобросовісний забудовник може влаштувати подвійний перепродаж
• ризик залучення коштів забудовником для будівництва до отримання дозвільної документації
• немає контролю грошових потоків з боку держави
• ризик можливості нецільового використання інвестицій

На що звернути увагу:

• На умови договору: момент передачі майнових прав, матеріальну відповідальність сторін, чіткі терміни завершення будівництва, порядок і підстави для розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• На наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
• На репутацію суб'єктів будівництва;
• На досвід будівництва подібних об'єктів;
• На повноваження підписантів;
• На обмеження при підписанні договорів.

До введення будинку в експлуатацію та присвоєння поштової адреси майна юридично немає, тому укладають попередній договір. За попереднім договором сторони зобов'язуються протягом певного строку укласти основний договір на умовах, встановлених попереднім договором, про що говорить ст. 635 Цивільного кодексу України.

Попередній договір підписують з юридичною особою — організацією, яка представляє забудовника. Укладання попередніх договорів купівлі-продажу не прописано в 4 статті закону «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування у житлове будівництво, але не заборонено. Відповідно до частини 1 статті 635 Цивільного кодексу України, попередній договір купівлі-продажу потрібно укладати в письмовій формі та бажано завірити у нотаріуса.

Особливості:

• проста схема залучення коштів — всього 1 договір;
• ризик залучення коштів забудовником для будівництва до отримання дозвільної документації;
• держава не реєструє такі договори, тому недобросовісні забудовники можуть влаштувати подвійний перепродаж;
• держава, керуючі та інші органи не контролюють фінансові потоки залучених коштів;
• ризик можливості нецільового використання інвестицій з-за відсутності контролю над юридичною або фізичною особою;
• при укладанні попереднього та основного договорів потрібно сплатити до 2% податків + витрати на нотаріальні послуги;
• труднощі в отриманні судового захисту — навіть при 100% оплаті і побудованому будинку не можна визнати право власності на квартиру до підписання основного договору;
• можливі непередбачені ризики, тому що покупець не знає положення договору купівлі-продажу на момент укладення попереднього договору.

На що звернути увагу:

• На умови договору: момент передачі прав власності, матеріальну відповідальність сторін, чіткі терміни завершення будівництва, порядок і підстави розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін і ін.
• На наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
• На репутацію суб'єктів будівництва;
• На досвід будівництва подібних об'єктів;
• На повноваження підписантів;
• На обмеження при підписанні договорів.

Договір купівлі-продажу — це коли одна сторона (продавець) передає майно у власність другій стороні (покупцеві) за гроші. За договором купівлі-продажу можна продати квартиру, земельну ділянку або будинок — будь-який товар, який є у продавця або буде створений, придбаний, набутий продавцем в майбутньому. Договір купівлі-продажу — це узаконена процедура, яка прописана в 655 статті Цивільного Кодексу України.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку, квартири або іншого нерухомого майна укладають в письмовій формі та засвідчують у нотаріуса, відповідно до частини 1 статті 657 Цивільного Кодексу України.

Згідно з 55 статтею Закону України «Про нотаріат», засвідчити угоду щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, садового будинку, земельної ділянки, іншого нерухомого майна можна за місцем реєстрації майна або місцем реєстрації однієї зі сторін угоди. Наприклад, якщо ви хочете купити квартиру у Києві, зареєстровані у Полтаві, а продавець зареєстрований у Львові, тоді засвідчити таку угоду може будь-який нотаріус з Києва, Львова чи Полтави.

Сплата податків при посвідченні договору купівлі-продажу з фізичною особою досягає 8,5% від ціни продажу та може бути додана до оплати покупцеві.

Особливості:

• чітке законодавче врегулювання;
• мінімальний ризик подвійних продажів об'єкта;
• покупець протягом декількох годин стає власником такого майна;
• покупець має право відразу після укладення договору та реєстрації права власності користуватися та розпоряджатися таким майном на свій розсуд;
• договір можуть визнати недійсним якщо: немає дозволів та погоджень на продаж, угода була фіктивною, договір підписав людина без повноважень або якщо договір порушує законодавство.

На що звернути увагу:

• На законність придбання об'єкта продавцем;
• На дієздатність продавця — він не повинен бути під тиском або стояти на обліку в псих диспансері;
• На повноваження підписантів (якщо є представники);
• На відсутність обмежень на підписання договорів;
• На умови договору, а саме: терміни та умови передачі квартири покупцеві;
• На відсутність недоліків або прихованих недоліків, які погіршують використання об'єкта;
• На відповідність фактичного планування кресленнями в технічному паспорті;
• На справність інженерних мереж у квартирі (в будинку);
• На відсутність заборгованості по оплаті за ЖКП;
• На наявність зареєстрованих осіб у квартирі (будинку), особливо малолітніх;
• На відсутність арештів, іпотек, заборон.