Институт совместного инвестирования — способ привлечения инвестиций, предусмотренный ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности».

Участником института совместного инвестирования (ИСИ) является лицо, которое владеет ценными бумагами института общего инвестирования, чаще всего – целевыми облигациями.

Но в Украине по своей сути, инвестиционный договор — это предварительный договор купли-продажи квартиры. Правоотношения между сторонами регулируют порядок заключения договора купли-продажи квартиры в будущем: инвестиционный фонд не передает инвестору никаких прав на объект, а только берет на себя обязательства подписать договор купли-продажи в будущем.

По предварительному договору стороны обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор подписывают с юридическим лицом — компанией, которая представляет застройщика.

Форма договора обязательно должна быть письменной, нотариальное заверение не является обязательным.

Такая схема может быть рискованной, поскольку инвестиционный договор заключается не напрямую с заказчиком строительства. Недействительность договора между ИСИ и заказчиком строительства может повлечь за собой недействительность инвестиционного договора, который подписал инвестор с ИСИ. Если ИСИ не выполнит условия с заказчиком строительства, инвестиционный договор может быть расторгнут или покупатель не сможет оформить право собственности.

Особенности:

• опосредованный контроль над инвестиционным фондом со стороны третьих лиц, в том числе со стороны государства;
• возможны непредвиденные риски, потому что покупатель не знает положения договора купли-продажи на момент заключения предварительного договора (если Основной договор не является приложением).
• сложности в получении надлежащей и эффективной судебной защите;
• при нотариальном удостоверении этого договора и заключении основного договора нужно заплатить до 2% налогов + расходы на нотариальные услуги;
• недобросовестный застройщик может устроить двойную перепродажу объектов строительства;
• сложный механизм создания и обслуживания схемы и контроль со стороны третьих лиц дает дополнительные гарантии инвестору;

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.;
• на условия договора между застройщиком и ИСИ;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство.

Для привлечения средств на строительство покупатель заключает 2 договоры:

1) договор купли-продажи дериватива (ценных бумаг) с компанией по управлению активами;

2) договор купли-продажи имущественных прав с заказчиком строительства.

1) Дериватив — стандартный документ, который удостоверяет права и обязанности приобрести в будущем на определенных им условиях объект строительства. Предмет договора купли-продажи дериватива — это форвардный контракт.

Форвардный контракт — это договор, который обязывает заказчика строительства в будущем продать актив (квартиру/апартаменты) в определенный срок и на определенных условиях с фиксацией цены продажи при заключении контракта.

Продажу форвардного контракта заверяют (регистрируют) в товарной бирже.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

2) Договор купли-продажи имущественных прав заключают после выполнения покупателем денежных обязательств по договору купли-продажи ценных бумаг или других финансовых документов (дериватива).

Имущественное право — это любые права на имущество, отличные от права собственности. Имущественное право не наделяет владельца всеми правами собственника, но подтверждает правомерность получить право собственности на недвижимость в будущем.

Договор купли-продажи имущественных прав не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

На основании договора покупатель получает имущественные права на объект, который будет построен в будущем. Когда дом сдадут в эксплуатацию и ему будет присвоен почтовый адрес, Покупатель имеет право зарегистрировать право собственности на выбранную квартиру (при получения от продавца необходимых документов).

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Особенности:

• по договору дериватива не оплачивается НДС и налог на прибыль, поэтому уменьшенная налоговая нагрузка на застройщика отражается на цене объекта инвестиций;
• минимизирован риск двойной перепродажи объекта строительства;
• в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав не по обоюдному согласию с застройщиком, средства, которые были потрачены по договору купли-продажи дериватива, не возвращаются;
• застройщик может тратить деньги для строительства до получения необходимой разрешительной документации;
• нет контроля над финансовыми потоками привлеченных денег инвесторов со стороны государства или управляющих, поэтому деньги могут тратить не по назначению.

На что обратить внимание:

• на условия договоров: четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика.