До введения дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса имущества юридически нет, поэтому заключается предварительный договор.

По предварительному договору стороны обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор подписывают с физическим лицом, которое обычно и является заказчиком строительства.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

Форма договора обязательно должна быть письменной, при этом судебной практикой в Украине предусмотрено и нотариальное заверение.

Особенности:

• риск привлечения средств для строительства до получения разрешительной документации;
• сложность проверки физического лица в Едином государственном реестре судебных дел;
• такие договоры обычно нотариально заверяются, но не подлежат государственной регистрации, поэтому со стороны государства отсутствует контроль за возможностью повторной перепродажи;
• государство, управляющие и другие органы не контролируют финансовые потоки привлеченных средств;
• при заключении предварительного и основного договоров нужно заплатить до 8,5% налогов + расходы на нотариальные услуги;
• трудности в получении судебной защиты — даже при 100% оплате и построенном доме нельзя признать право собственности на квартиру до подписания основного договора;
• возможны непредвиденные риски для покупателя в случае, если основной договор не является приложением к предварительному договору (покупатель не ознакомлен с положениями основного договора).

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, условия передачи права собственности, материальную ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписанта со стороны продавца;
• стоит дополнительно проверить данные физического лица (заказчика строительства) через Единый реестр должников.

По договору о совместной деятельности, стороны обязаны совместно действовать для достижения цели без образования юридического лица. Цель в данном случае — ввести дом в эксплуатацию.

Участники могут не объединять вклады, а могут и объединить в форме простого товарищества.

При заключении договора участники определяют как будут вести дела: представлять интересы будет один, несколько или все участники.

Договор о совместном участии в строительстве не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Особенности:

• относительно простая схема привлечения средств;
• инвестору не нужно платить третьим лицам для реализации проекта;
• для покупателя не возникает необходимости оплаты налогов и сборов во время подписания договора;
• в случае недобросовестных действий застройщика, возможные двойные перепродажи квартир;
• застройщик может собирать деньги для строительства до получения разрешительной документации;
• нет контроля за финансовыми потоками со стороны государства;
• возможность нецелевого использования денег;
• такой договор не является правоустанавливающим документом, а потому не дает права пользоваться / распоряжаться квартирой.

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, на порядок и момент передачи права собственности, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписанта со стороны застройщика;
• на кого возложена обязанность ведения общими делами и есть ли объединение вкладов участников.