Документы ЖК Сахарова

Для привлечения средств на строительство покупатель заключает 2 договора: договор купли-продажи ценных бумаг (дериватива) с инвестиционным фондом или компанией по управлению активами и договор купли-продажи имущественных прав с заказчиком строительства.

Договор купли-продажи имущественных прав заключают после выполнения покупателем денежных обязательств по договору купли-продажи ценных бумаг или других финансовых документов (дериватива). Дериватив — стандартный документ, который удостоверяет право и/или обязательство приобрести или продать в будущем ценные бумаги, материальные или нематериальные активы, а также средства на определенных им условиях согласно пп. 14.1.45 Налогового Кодекса Украины.

Предмет договора купли-продажи ценных бумаг или других финансовых документов — это форвардный контракт. Форвардный контракт — это двухсторонняя гражданско-правовая сделка по стандартной (типовой) форме, которая обязывает лицо в будущем приобрести или продать базовый акт в определенное время и на определенных условиях с фиксацией цены продажи при заключении контракта.

Продажу форвардного контракта заверяют (регистрируют) в товарной бирже. Согласно ч.2, ст. 656 Гражданского кодекса, форма договора должна быть обязательно письменная, а вот у нотариуса можно не заверять. Договор купли-продажи имущественных прав на объект недвижимости, который покупатель заключает с заказчиком строительства — это основание для вступления в собственность имущественных прав по соответствующему акту. Когда дом введут в эксплуатацию и присвоят почтовый адрес, покупатель получит то, за что заплатил по договору.

Особенности:

• сложная в создании и обслуживании схема привлечения средств дает дополнительные гарантии покупателю;
• инвестору не нужно платить третьим лицам для реализации проекта;
• уменьшенная налоговая нагрузка на застройщика отражается на цене объекта инвестиций;
• минимизируется риск двойных продаж объектов недвижимости;
• в случае расторжения договора купли-продажи имущественных прав существует риск не возврата инвестиций в полном объеме — например могут не вернуться средства, которые были потрачены по договору купли-продажи дериватива;
• застройщик может тратить деньги для строительства до получения необходимой разрешительной документации;
• нет контроля над финансовыми потоками привлеченных денег инвесторов со стороны государства или управляющих;
• деньги могут тратить не по назначению.

На что обратить внимание

• На условия договора: материальная ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства и заключения основного договора, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др. В основном, максимально защищены права застройщика, но не инвестора, поэтому необходимо внимательно изучить договор и внести соответствующие изменения.
• На наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• На репутацию субъектов строительства;
• На опыт строительства подобных объектов;
• На полномочия подписантов;
• На отсутствия ограничений на подписание договоров.