Документы ЖК Научный

Имущественное право — это любые права на имущество, отличные от права собственности. К имущественным правам относятся: права владения, права распоряжения, права пользования, специфические права и права требования. Имущественное право не наделяет владельца всеми правами собственника, но удостоверяет правомерность получить право собственности на недвижимость или другое имущество в будущем.

Договор покупки-продажи имущественных прав не прописан в 4 статье закона «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен. На основе договора покупатель получит имущественные права, а когда дом сдадут в эксплуатацию и присвоят почтовый адрес — права собственности.

Дополнительный риск для покупателя в том, что на практике акт приема-передачи прав заключают с покупателем после введения объекта строительства в эксплуатацию. Момент перехода права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован.

Согласно ч. 2, ст. 656 Гражданского кодекса, форма договора покупки-продажи имущественных прав обязательно должна быть письменной. А вот у нотариуса такой договор можно не заверять.

Особенности:

• инвестору не нужно платить дополнительные деньги третьим лицам за участие в реализации проекта
• нет налоговой нагрузки
• государство не регистрирует имущественные права на квартиру — недобросовестный застройщик может устроить двойную перепродажу
• риск привлечения средств застройщиком для строительства до получения разрешительной документации
• нет контроля денежных потоков со стороны государства
• риск возможности нецелевого использования инвестиций

На что обратить внимание:

• На условия договора: момент передачи имущественных прав, материальную ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• На наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• На репутацию субъектов строительства;
• На опыт строительства подобных объектов;
• На полномочия подписантов;
• На ограничения при подписании договоров.

До введения дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса имущества юридически нет, поэтому заключают предварительный договор. По предварительному договору стороны обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором, о чем говорит ст. 635 Гражданского кодекса Украины.

Предварительный договор подписывают с юридическим лицом — организацией, которая представляет застройщика. Заключение предварительных договоров покупки-продажи не прописано в 4 статье закона «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещено. Согласно части 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор купли-продажи нужно заключать в письменном виде и желательно заверить у нотариуса.

Особенности:

• простая схема привлечения средств — всего 1 договор;
• риск привлечения средств застройщиком для строительства до получения разрешительной документации;
• государство не регистрирует такие договора, поэтому недобросовестные застройщики могут устроить двойную перепродажу;
• государство, управляющие и другие органы не контролируют финансовые потоки привлеченных средств;
• риск возможности нецелевого использования инвестиций из-за отсутствия контроля над юридическим или физическим лицом;
• при заключении предварительного и основного договоров нужно заплатить до 2% налогов + расходы на нотариальные услуги;
• трудности в получении судебной защиты — даже при 100% оплате и построенном доме нельзя признать право собственности на квартиру до подписания основного договора;
• возможны непредвиденные риски, потому что покупатель не знает положения договора купли-продажи на момент заключения предварительного договора.

На что обратить внимание:

• На условия договора: момент передачи прав собственности, материальную ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• На наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• На репутацию субъектов строительства;
• На опыт строительства подобных объектов;
• На полномочия подписантов;
• На ограничения при подписании договоров.