Имущественное право — это любые права на имущество, отличные от права собственности. Например, к имущественным правам относятся: право владения, право распоряжения, право пользования, специфические права и право требования. Имущественное право не наделяет владельца всеми правами собственника, но подтверждает правомерность получить право собственности на недвижимость в будущем.

Договор купли-продажи имущественных прав не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

На основании договора покупатель получает имущественные права на объект, который будет построен в будущем. Когда дом сдадут в эксплуатацию и ему будет присвоен почтовый адрес, Покупатель имеет право зарегистрировать право собственности на выбранную квартиру (при получения от продавца необходимых документов).

На практике акт приема-передачи имущественных прав подписывается после введения объекта строительства в эксплуатацию. Момент перехода права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован, поэтому необходимо предусмотреть конкретный момент перехода права собственности в договоре.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Особенности:

• покупателю не нужно платить дополнительные деньги третьим лицам за участие в реализации проекта;
• нет налоговой нагрузки при подписании договора;
• государство не регистрирует имущественные права на объект строительства, поэтому со стороны государства отсутствует контроль за возможностью двойной перепродажи;
• государство не контролирует денежные потоки в строительство (возможно нецелевое использования средств);
• присутствует риск привлечения средств застройщиком для строительства до получения разрешительной документации;
• регистрации права собственности возможна после получения соответствующих документов от продавца.

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика.

До введения дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса имущества юридически нет, поэтому заключается предварительный договор.

По предварительному договору стороны обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. Предварительный договор подписывают с физическим лицом, которое обычно и является заказчиком строительства.

Предварительный договор купли-продажи квартиры не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

Форма договора обязательно должна быть письменной, при этом судебной практикой в Украине предусмотрено и нотариальное заверение.

Особенности:

• риск привлечения средств для строительства до получения разрешительной документации;
• сложность проверки физического лица в Едином государственном реестре судебных дел;
• такие договоры обычно нотариально заверяются, но не подлежат государственной регистрации, поэтому со стороны государства отсутствует контроль за возможностью повторной перепродажи;
• государство, управляющие и другие органы не контролируют финансовые потоки привлеченных средств;
• при заключении предварительного и основного договоров нужно заплатить до 8,5% налогов + расходы на нотариальные услуги;
• трудности в получении судебной защиты — даже при 100% оплате и построенном доме нельзя признать право собственности на квартиру до подписания основного договора;
• возможны непредвиденные риски для покупателя в случае, если основной договор не является приложением к предварительному договору (покупатель не ознакомлен с положениями основного договора).

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, условия передачи права собственности, материальную ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписанта со стороны продавца;
• стоит дополнительно проверить данные физического лица (заказчика строительства) через Единый реестр должников.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает имущество в собственность другой стороне (покупателю) за деньги. По договору купли-продажи можно продать квартиру, земельный участок или дом — любой товар, который есть у продавца или будет создан, приобретен, получен продавцом в будущем.

Договор купли-продажи предусмотрен и регулируется Гражданским кодексом Украины.

Форма договора – письменная, требует нотариального заверения.

Особенности:

• четкое законодательное урегулирование;
• минимальный риск двойных продаж объекта;
• покупатель в течение нескольких часов становится собственником имущества;
• покупатель имеет право сразу после заключения договора и регистрации права собственности пользоваться и распоряжаться таким имуществом по своему усмотрению;
• дополнительные расходы на нотариальное оформление сделки (до 2 % если продавец юридическое лицо, до 8,5% - если физическое лицо);
• договор могут признать недействительным если: нет разрешений и согласия на продажу, сделка была фиктивной, договор подписал человек без полномочий или если договор нарушает законодательство.

На что обратить внимание:

• на законность приобретения объекта продавцом;
• на отсутствие арестов, ипотек, запретов касательно объекта недвижимости;
• на полномочия и ограничения подписанта со стороны продавца, а также на его дееспособность.
• на условия договора: сроки и условия передачи квартиры покупателю, условия оплаты, четкие характеристики объекта недвижимости, права и обязанности сторон;
• на отсутствие недостатков или скрытых недостатков, ухудшающих использование объекта;
• на соответствие фактической планировки чертежам в техническом паспорте;
• на исправность инженерных сетей в квартире (в доме);
• на отсутствие задолженности по оплате за жилищно-коммунальные услуги;
• на наличие зарегистрированных лиц в квартире (доме), особенно малолетних.