Документы ЖД Z-119

До введения дома в эксплуатацию и присвоения почтового адреса имущества юридически нет, поэтому заключают предварительный договор. По предварительному договору стороны обязуются в течение определенного срока заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором, о чем говорит ст. 635 Гражданского кодекса Украины.

Предварительный договор подписывают с юридическим лицом — организацией, которая представляет застройщика. Заключение предварительных договоров покупки-продажи не прописано в 4 статье закона «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещено. Согласно части 1 статьи 635 Гражданского кодекса Украины, предварительный договор купли-продажи нужно заключать в письменном виде и желательно заверить у нотариуса.

Особенности:

• простая схема привлечения средств — всего 1 договор;
• риск привлечения средств застройщиком для строительства до получения разрешительной документации;
• государство не регистрирует такие договора, поэтому недобросовестные застройщики могут устроить двойную перепродажу;
• государство, управляющие и другие органы не контролируют финансовые потоки привлеченных средств;
• риск возможности нецелевого использования инвестиций из-за отсутствия контроля над юридическим или физическим лицом;
• при заключении предварительного и основного договоров нужно заплатить до 2% налогов + расходы на нотариальные услуги;
• трудности в получении судебной защиты — даже при 100% оплате и построенном доме нельзя признать право собственности на квартиру до подписания основного договора;
• возможны непредвиденные риски, потому что покупатель не знает положения договора купли-продажи на момент заключения предварительного договора.

На что обратить внимание:

• На условия договора: момент передачи прав собственности, материальную ответственность сторон, четкие сроки завершения строительства, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• На наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• На репутацию субъектов строительства;
• На опыт строительства подобных объектов;
• На полномочия подписантов;
• На ограничения при подписании договоров.