Документи Franklin Concept House

Майнове право — це будь-які права на майно, відмінні від права власності. До майнових прав відносяться: права володіння, права розпорядження, права користування, специфічні права та права вимоги. Майнове право не наділяє власника усіма правами власника, але засвідчує правомірність отримати право власності на нерухомість або інше майно в майбутньому.
Договір купівлі-продажу майнових прав не прописаний в 4 статті закону «Про інвестиційну діяльність» як допустимий механізм інвестування в житлове будівництво, але не заборонений. На основі договору покупець отримає майнові права, а коли будинок здадуть в експлуатацію та присвоять поштову адресу — права власності.
Додатковий ризик для покупця в тому, що на практиці акт прийому-передачі прав укладають з покупцем після введення об'єкта будівництва в експлуатацію. Момент переходу права власності на майнові права законодавством не врегульовано.
Згідно ч. 2, ст. 656 Цивільного кодексу, форма договору купівлі-продажу майнових прав обов'язково повинна бути письмовою. А ось у нотаріуса такий договір можна не завіряти.
Зміна сторони до договору купівлі-продажу майнових прав
Наприклад, ви хочете купити квартиру, але у забудовника квартир вже немає. У таких ситуаціях квартири можуть бути у інвесторів, які хочуть ці квартири перепродати.
При перекупці ви домовляєтеся з інвестором та забудовником про зміну сторони, а потім підписуєте 3-х сторонній договір переуступки прав та обов'язків до договору купівлі-продажу майнових прав. Договір може бути 2-х стороннім, але потрібно отримати письмову згоду продавця (забудовника). Таке право передбачено законом в ст. 512 Цивільного кодексу України.
Зміну сторони в зобов'язанні оформляють письмово та з обов'язкової згоди боржника — продавця (інвестора) за договором про купівлю-продаж майнових прав. Якщо в договорі передбачена інша схема зміни сторони, тоді змінюють за вказаною в договорі схемою.

Особливості:

• інвестору не потрібно платити додаткові гроші третім особам за участь в реалізації проекту
• немає податкового навантаження
• держава не реєструє майнові права на квартиру — недобросовісний забудовник може влаштувати подвійний перепродаж
• ризик залучення коштів забудовником для будівництва до отримання дозвільної документації
• немає контролю грошових потоків з боку держави
• ризик можливості нецільового використання інвестицій

На що звернути увагу:

• На умови договору: момент передачі майнових прав, матеріальну відповідальність сторін, чіткі терміни завершення будівництва, порядок і підстави для розірвання договору та повернення коштів, права та обов'язки сторін та ін.
• На наявність необхідного пакета дозвільної документації на будівництво;
• На репутацію суб'єктів будівництва;
• На досвід будівництва подібних об'єктів;
• На повноваження підписантів;
• На обмеження при підписанні договорів.