Повномасштабна війна уповільнила зростання цін на новобудови

Економісти Острозької Академії, базуючись на даних ЛУН, дослідили динаміку цін на житло в Україні. Свої висновки вони представили на семінарі «Ринки житла під час війни», який спільно організували The University of St Andrews Business School (Велика Британія), National University of Ostroh Academy (Україїна) та Тhe University of Birmingham (Велика Британія).

Головний висновок дослідження українських вчених звучить несподівано: повномасштабне вторгнення не стало причиною різкого зростання цін на житло. Навпаки, воно фактично зупинило ціновий бум, який розпочався ще до 2022 року. Про це розповів представник Острозької академії Богдан Красюк, PhD з прикладної математики.

Якщо дивитися на цінники в гривні, то дійсно можна говорити про значний ріст цін. Від початку повномасштабного вторгнення нове житло в Києві в національній валюті подорожчало, в середньому, на 73%. Проте в доларах за весь цей час первинка підросла лише на 13,5%. Така різниця - результат знецінення гривні та різниця в курсі валют, а не реальне зростання вартості самих квадратних метрів.

Більше того, за твердженням науковців, повномасштабне вторгнення зупинило бум, який тривав до 2022 року. До великої війни ціни на столичну первинку стрімко йшли вгору - квадратний метр дорожчав на 0,96% щомісяця у валюті. Після вторгнення темпи зростання цін впали до символічних 0,22% на місяць.

Але головний висновок авторів аналізу пов'язаний з регіональними особливостями. До 2022 року ціни на квартири по всій країні росли приблизно однаково, проте війна це змінила і на перший план вийшли регіональні тренди.

У безпечніших регіонах Заходу та Центру відбувся справжній сплеск. Сюди переїхало багато людей, які шукали безпеку для своїх родин, і зрісший попит буквально штовхнув ціни вгору. Якщо рахувати в доларах, то найбільше подорожчання показали Кропивницький (+100%), Івано-Франківськ (+87%), та Львів (+58%).

У прифронтових містах ситуація, на жаль, зворотна. Попит знизився, а разом з ним просіли й ціни. Наприклад, від 2022 року вартість квадрата новобудов в доларах у Харків знизилась на 19%, а в Запоріжжі - на 11%. Сьогодні розрив у цінах між безпечним тилом та прифронтовою зоною є найбільшим в нашій історії й становить, за підрахунками економістів, 24%. Це означає, що головним ефектом війни стало не загальне подорожчання житла, а зміна географії попиту, стверджують економісти.

Ще один цікавий тренд аналітики помітили, коли порівняли динаміку цін на первинці та вторинці. Готові квартири дорожчають у кілька разів швидше за ті, які ще будуються. За останні роки у доларах київська первинка додала лише 6%, а готове житло подорожчало на 20%. У Львові схожа ситуація: новобудови подорожчали на 10%, а вторинка - на 24%.

Таку динаміку економісти Острозької Академії пояснюють, перш за все, прагматизмом: ймовірно, покупці готові доплачувати за можливість заселитися в квартиру одразу, без необхідності чекати завершення робіт.

Якщо ж підсумувати висновки аналітиків, то побачимо, що гучні заголовки про «шалене подорожчання» - це здебільшого гра з цифрами. Більша частина зростання цін на новобудови є результатом зміни курсу долара. Водночас війна збила темпи зростання цін від забудовників, але натомість сформувала в країні два майже окремих ринки нерухомості за регіональною ознакою. При цьому готове житло зараз у більшому пріоритеті, ніж інвестиції в будівництво.

Дані були представлені економістами Острозької Академії на воркшопі «Ринки житла в Україні під час війни» (Housing Markets in Ukraine during Wartime), який організувала Бізнес-школа Університету Сент-Ендрюс (Велика Британія) у співпраці з українським Національним університетом «Острозька академія» та британським Бірмінгемським університетом (Велика Британія). Дослідження виконано на основі даних ЛУН, яке охоплює 22 обласні центри України. В основі аналізу - медіанні стартові ціни на квартири в новобудовах.

ЛУН – найбільший в Україні онлайн сервіс для пошуку нерухомості. Аналізуємо вторинний ринок житла, новобудов від забудовників, квартир та будинків в оренду, продажу землі та комерційних площ. На наші дані спирається НБУ, МВФ, Мінвідновлення, єОселя та міжнародні університети.