єОселя та єВідновлення: чим ці програми допоможуть первинці у 2025 році?

Чи збільшиться у 2025 році платоспроможний попит на українську первинку завдяки єОселі та єВідновленню? Скільки грошей може «зайти» на ринок завдяки цим програмам? Шукаємо відповіді на ці запитання.

єОселя: що відбувалось у 2024 році

Давайте спочатку подивимось, який вплив на ринок первинки єОселя мала минулого року.

Як свідчать дані зі звіту Укрфінжитло, в 2024 році завдяки державній програмі пільгового кредитування єОселя девелопери реалізували житло на 4,84 млрд грн. 3,6 млрд грн з цієї суми були отримані забудовниками від продажу готових квартир, а 1,24 млрд грн - від продажу майнових прав на житло, що будується.

Якщо зважити, що загальна сума виданих минулоріч пільгових кредитів становила 14,6 млрд грн, то в 2024 році девелопери отримали третину (33,4%) грошового потоку, згенерованого програмою єОселя. При цьому на придбання готових квартир від забудовників пішло 24,6% загальної суми виданих за програмою кредитів, а на придбання майнових прав на житло, що будується - 8,6% загальної суми виданих за програмою іпотек.

Приблизно такий же розподіл бачимо у кількісних показниках програми. Загалом в минулому році, за даними Укрфінжитло, було видано 8515 пільгових іпотечних кредитів єОселя. З них на первинному ринку (готове житло від забудовників та майнові права на житло, яке ще будується) було укладено 2803 угоди, що становить майже третину (32,9%) від загальної кількості виданих за програмою іпотек. При цьому на придбання готових квартир від забудовників було укладено 2054 угоди (24% загальної кількості пільгових кредитів), а на придбання майнових прав на квартири, що будуються - 749 угод (8,8% виданих минулоріч пільгових кредитів).

В той же час за даними ЛУН, за підсумками 2024 року було реалізовано 24,5 тис. квартир від забудовників - як вже збудованих, так і тих, які будуються.

Якщо співставити дані від ЛУН та Укрфінжитла, то можна зробити висновок, що в 2024 році єОселя допомогла девелоперам продати 2,8 тис. квартир різного ступеня готовності. Це становить 11,5% від загального числа угод продажу житла забудовниками: 8,5% в сегменті вже збудованих квартир та 3% в сегменті продажу майнових прав на квартири, які ще будуються.

єОселя: плани на 2025 рік

В планах Укрфінжитла на 2025 рік значиться підвищення частки кредитування придбання майнових прав на житло, що будується до 40-60% від загального числа угод. Чи втілиться цей план у життя - покаже час. Але зважаючи на зміни умов єОселі (обмеження віку житла, яке можна придбати завдяки програмі, активну акредитацію нових забудовників та їх проєктів) та зниження кількості об'єктів, які відповідають новим вимогам, можна припустити, що в 2025 році частка пільгових кредитів, які видаватимуться на придбання майнових прав на квартири що будуються, дійсно збільшиться. Можливо не до 60%, але до 20-40% майже напевно. Що у порівнянні з минулорічними 8-9% укладених угод виглядає для забудовників та девелоперів доволі перспективно.

Скільки ж грошей зможуть отримати забудовники від єОселі? За прогнозами компанії Укрфінжитло, в 2025 році на видачу пільгових іпотек буде спрямовано приблизно 18 млрд грн, що дозволить видати близько 10,7 тис. пільгових кредитів на придбання житла.

Яким чином можуть бути розподілені ці мільярди серед продавців житла та категорій нерухомості? Скоріш за все, в поточному році відбудеться суттєва переорієнтація грошових потоків - левова частка коштів піде забудовникам та девелоперам, які приймають участь в програмі та зможуть запропонувати українцям як готові квартири в новобудовах (30-50% від наданих пільгових кредитів), так і майнові права на квартири (20-40%), які ще будуються. А ось кількість угод на вторинному ринку буде поступово знижуватись (до 50% та нижче). Тобто за приблизними підрахунками, за допомогою програми єОселя в 2025 році забудовники зможуть продати щонайменше 4-6 тис. квартир різного ступеню будівельної готовності на суму близько 9-15 млрд грн.

єВідновлення

В Україні діє ще одна програма, яка допомагає купити нове житло тим, хто втратив  нерухомість через збройну агресію рф - єВідновлення. Зокрема вона передбачає видачу житлових сертифікатів, кошти з яких можна витратити на купівлю нового житла в будь-яких регіонах країни. В тому числі, і житла від забудовників: як готового, так і того, яке ще будується.  В 2025 рік на фінансування житлових сертифікатів заплановано виділити 3 млрд грн.

Яка частка цих коштів буде витрачена українцями саме на первинці, наразі спрогнозувати важко. Але якщо зважити на той факт, що за допомогою сертифікату єВідновлення можна сплатити перший внесок за програмою єОселя, то можна припустити, що в 2025 році розподілення грошових потоків цих програм буде приблизно однаковим: до 40-50% - на вторинку, 30-50% - на готові квартири від забудовників та 20-40% - на квартири, що будуються. Тобто цього року єВідновлення може принести забудовникам та девелоперам приблизно 1,5-2 млд грн. Що, разом з єОселею, дає мінімум 10,5-17 млрд грн, які можуть бути спрямовані на купівлю готового житла від забудовників та інвестиції в житло, яке будується.

Які забудовники отримують кошти

На фінансові потоки від пільгової іпотеки єОселя зможуть розраховувати лише ті забудовники та проєкти новобудов, які акредитовані для участі у програмі. Наразі в ній, за даними Укрфінжитло, приймають участь 95 девелоперів з 209 об'єктами - це 30% об'єктів, які потенційно відповідають вимогам програми. Тому в 2025 році кількість забудовників, які приймають участь в єОселі, має суттєво збільшитися. До цього девелоперів спонукатиме можливість розширити коло платоспроможних клієнтів за рахунок користувачів пільгової іпотеки та власників сертифікатів єВідновлення.

До речі, зростання кількості забудовників та проєктів, які беруть участь в програмі єОселя матиме ще один корисний ефект для ринку новобудов: акредитовані проєкти матимуть своєрідний «знак якості та надійності», адже всі вони проходитимуть ретельну перевірку банками на предмет законності будівництва та перспектив добудування. Тобто девелопери, чиї проєкти приймають участь у програмі єОселя зможуть отримати додаткових клієнтів і поза програмою - з числа тих, хто планує придбати житло без допомоги держави.