ЛУН Conference 2025: первинка дешевшати не буде

Якщо ви чекаєте, що ціни на новобудови впадуть, маємо новини: цього, скоріш за все, не станеться. На щорічній ЛУН Conference 2025 провідні українські девелопери були одностайні: нас чекає подальше поступове подорожчання квадратного метра. І ось чому.

Експерти окреслили цілий комплекс причин, які штовхають ціни вгору:

• Скорочення нових проектів: стартує значно менше проєктів новобудов, ніж здається в експлуатацію.
• Дефіцит робочої сили: знайти кваліфікованих фахівців стає все складніше, а їх послуги коштують все дорожче.
• Підвищується собівартість будівництва: ростуть не тільки витрати на оплату праці, матеріали для будівництва теж дорожчають.
• Відсутність проєктного фінансування: банківське кредитування девелоперів практично припинилося.

Думки лідерів галузі підтверджують картину, що склалася.

Ігор Ніконов (засновник KAN Development) впевнений, що зниження цін не буде. Навпаки, низька ціна має стати «тривожним дзвіночком» для інвестора. «Не ведіться на демпінг, - радить пан Ігор. - Якщо компанія знижує ціни на об'єкт через відсутність продажів, є велика ймовірність, що він добудований не буде».

Ростислав Мельник (СЕО компанії РІЕЛ) підтримав позицію колеги та погодився, що занадто низька ціна - це сигнал про ризик. «Якщо хтось продає дешево, це ознака того, що у нього немає ресурсу і є ризик недобудови такого об'єкта».

Ігор Гуда (власник «Креатор-Буд») констатував: «Собівартість будівництва різко виросла, до 30%». За його словами, нижче за $1500 за кв. м у Києві будувати та продавати неможливо.

Сергій Пилипенко (генеральний директор група компаній «Ковальська») підкреслив, що останні 3 роки більшість забудовників були зосереджені на тому, аби добудувати ті проєкти, які були розпочаті до повномасштабного вторгнення. «На кожні 5 зданих об’єктів припадає старт лише 1 нового, - зауважив пан Сергій. - Пропозиція зменшується. Через пару років ми отримаємо певний дефіцит новобудов, який, в комплексі з підвищенням собівартості, штовхатиме ціни вгору».

Олександр Овчаренко (співвласник Standard One) відзначив, що ріст собівартості, який не коригує з ростом ціни примушує девелоперів «притримувати» свої проєкти до кращих часів. Що, в свою чергу, зумовлює майбутній дефіцит на ринку.

Вірогідність такого сценарію підтвердив і Євген Фаворов, голова Української асоціації девелоперів. Ми стоїмо на порозі дефіциту пропозиції: загалом в Україні обсяги завершеного будівництва житла вищі, ніж обсяги житла на його початку, зазначив він. За словами експерта, серйозного дефіциту та, відповідно, відчутного підвищення цін, можна очікувати в Києві. А от у Львові з балансом початку та завершення будівництва ситуація трохи легша, тому тут «дефіцит не повинен настільки сильно тиснути на ціни», вважає пан Євген.

Спікери дискусійної панелі LUN Conference 2025 відзначили, що ринок первинної нерухомості в Україні входить у фазу структурного дефіциту пропозиції. Основна причина якого - нестача фінансування на ранніх етапах будівництва.

На ринку практично зникли портфельні інвестори, які раніше забезпечували продаж значної частини квартир ще на етапі котловану. Банки фактично припинили видачу комерційної іпотеки, а кошти з державної програми «єОселя» надходять у проєкти вже на завершальній стадії будівництва. В результаті перші кілька років девелопер змушений фінансувати зведення будинку власним коштом, без залучення зовнішніх ресурсів. Такий формат під силу лише системним компаніям, які мають власний капітал та досвід управління ризиками.

Все це формує нову ринкову реальність, у якій невеликі або нові гравці фактично втрачають можливість запускати масштабні проєкти, що буде лише підсилювати дефіцит пропозиції.