Основні риси ринку нерухомості в листопаді 2025 року
Що відбувається на українському ринку нерухомості наприкінці осені - розповіла Олена Унаньян, Head of Developer relations ЛУН.
Первинка: будівництво зміщується на захід
За словами експертки, наприкінці 2025 року український ринок первинки продовжує демонструвати ознаки відновлення. Інвестори можуть обрати майбутню квартиру майже у 2150 проєктах, дві третини з яких - багатоквартирні ЖК, а третина - котеджні містечка.
При цьому більшість активних новобудов зосереджена в Києві та Київській області - тут найбільший вибір і серед багатоквартирних будинків, і серед котеджних містечок. Більше того, в Києві та області цьогоріч спостерігалося неймовірне зростання: в 2025 кількість нових проєктів зросла на 70% у порівнянні з минулим роком, - говорить пані Олена.
Другою за активністю девелоперів є Львівська область, а за нею майже на одному рівні представлена відчутна кількість новобудов в Одесі, Івано-Франківську та Хмельницькому.
Загалом від початку повномасштабного вторгнення в країні стартували продажі у 690 нових ЖК. А повністю викуплені всі майбутні квартири в 596 комплексах.
Також варто відзначити, що кількість квартир, зданих за 3 квартали 2025 року, дещо знизилась у порівнянні з минулим роком. За 9 місяців поточного року було введено в експлуатацію майже 41 тис. нових квартир, що на 9% менше, ніж за аналогічний період торік.
Серед черг будівництва, які мали здати після 24 лютого 2022 року, тільки 43% вчасно отримали Сертифікат про прийняття в експлуатацію - констатує пані Олена.
Парадокси вторинки
Зазвичай, майбутні квартири в новобудовах коштують нижче, ніж готове житло на вторинці. Саме така ситуація спостерігається у найбільш популярних та умовно-безпечних містах країни.
Найвищій розбіг між середніми цінами квартир на вторинці та первинці бачимо в Ужгороді - вторинка дорожча за первинку майже на 50%. На другому місті - Луцьк, де вторинка майже на третину дорожча за первинку. У столиці та Львові різниця між вартістю вторинкою та первинкою становить 10-12%.
Натомість у східних регіонах бачимо зворотню ситуацію. Квартири, які ще будуються, тут в середньому коштують дорожче, ніж готові на вторинці. Причини - з однієї сторони, висока собівартістю будівництва, яка не дає забудовникам знижувати ціни. А з іншої - гнучкіші умови продавців квартир на вторинці.
Оренда стає доступнішою
Найвищі орендні ставки на популярні 1-кімнатні квартири зберігаються в містах, які продовжують приймати велику кількість внутрішньо переміщених осіб. А найдорожчими містами залишаються Ужгород, Львів та Київ.
При цьому в цих містах вартість оренди за рік майже не змінилась: у Львові та Києві рік до року вона збільшилась лише на 3%.
Останній рік заробітна плата росте швидше, ніж ціни на оренду, що підвищує її доступність, - говорить Олена Унаньян. - Якщо, наприклад, в Києві торік за оренду 1-кімнатної в середньому витрачалось 66% заробітної плати, то зараз - 56%. У Львові бачимо аналогічну ситуацію: торік за оренду однушки, в середньому, віддавали 74% заробленого в місяць, а зараз - 64%.
На ринку нерухомості формується новий сегмент
Поряд із традиційними ринками, в Україні набирає обертів новий інвестиційний сегмент - ринок дохідної нерухомості. Це апартаменти або котеджі, які проєктуються спеціально для здачі в оренду, часто під управлінням професійної компанії, яка забезпечує дохід для власника та повний сервіс для орендаря. Популярність цього формату зумовлена зростанням внутрішнього туризму та попитом на короткострокову оренду в рекреаційних зонах.
В Україні вже реалізується 75 проєктів дохідної нерухомості. Абсолютна більшість з них зосереджена в трьох західних областях: Івано-Франківській, Львівській та Закарпатській, - зазначає Олена Унаньян. - І цей сегмент демонструє вибухове зростання: якщо у 2023 році в країні було запущено 12 таких проєктів, то у 2024 - вже 30. А за неповний 2025 рік вже стартувало 20 і ще 18 нових проєктів анонсовані до запуску. Це свідчить про високий інвестиційний інтерес до цієї ніші, і саме тому ми виділили його в окрему категорію. Тепер на ЛУН легко знайти та порівняти різні проєкти дохідної нерухомості.
Тобто бачимо, що наприкінці 2025 року український ринок нерухомості демонструє хоча й неоднорідне, але послідовне відновлення. В той же час на вторинці формується парадокс: у безпечніших містах готове житло дорожче за новобудови, тоді як на сході - навпаки. В містах з найдорожчою орендою зростання ставок пригальмувало, що завдяки зростанню зарплат, зробило її доступнішою. На цьому фоні стрімко формується новий сегмент - ринок дохідної нерухомості, який активно розвивається на заході країни й перетворюється на окремий інвестиційний напрям з рекордними темпами запуску проєктів.