ЛУН Місто 2026: про виклики та нову реальність житлової забудови

9 червня відбулась масштабна конференція ЛУН Місто 2026, присвячена новим запитам і вимогам до житлової забудови як складової комфортного міського середовища. Обговорити нагальні теми містобудування, безбарєрності та енергостійкості зібрались більше 750 учасників та 30 спікерів, серед яких були представники влади та територіальних громад, архітектори, девелопери та урбаністи.

Ключовим партнером події стала Українська асоціація девелоперів.

В рамках конференції обговорювали чотири великих теми:

Задля глибшого занурення в проблематику, кожну тему розглядали з різних боків. Зокрема в рамках обговорення змін в підходах до будівництва спікери зазначили, що велика війна внесла свої корективи в проєктування нових будинків - виклики сьогодення призвели до впровадження нових нормативів, які підвищують безпеку, енергостійкість та енергоефективність нового житла, його безбарєрність для всіх верств населення. Проте на впровадження інновацій та поліпшення характеристик впливає також і сам ринок.

Як зауважив Ростислав Мельник, засновник РІЕЛ: «Найкраще продукт «виточує» конкуренція. Якщо один забудовник зробив щось класне і технологічне, наприклад, встановив генератори чи автономні енергоустановки, інші змушені підтягуватися, щоб не втратити клієнтів. Ринок еволюціонує сам. Держава як регулятор має втручатися в базові, життєво важливі речі. Мають бути правила, обов'язкові для всіх. Але розвиток - за здоровою конкуренцією між девелоперами».

Учасники панельних дискусій говорили і про те, як відсутність стратегічних планів розбудови міст впливає на темпи будівництва та відбудови - адже проблема застарілої містобудівної документації часто блокує процеси та гальмує залучення інвестицій.

За словами учасників, значна частина українських міст продовжує працювати за генеральними планами, розробленими десятки років тому. Зокрема, Київ досі користується генпланом, затвердженим у 2000 році. Народна депутатка, Голова Комітету з організаціі державноі влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк зауважила, що якщо невеликі громади незважаючи на велику війну все ж таки розробляють комплексні планів просторового розвитку, то великі міста зволікають з цим. «Малі громади борються за інвестиції і навіть в умовах великої війни розробляють нові просторові плани. Мегаполіси з цим зволікають. Тому, здається, час переходити до жорстких заходів - аж до призупинення фінансування таких громад», - заявила Олена Шуляк.

За словами Євгена Фаворова, голови асоціації девелоперів України, забудовники, визначили три головні проблеми ринку. «Це стабільність дозволів, отримання МУО та містобудівна підготовка ділянок. Наразі весь цикл отримання документації та розробки проєктів триває близько трьох років, хоча зводити житло необхідно вже сьогодні», - наголосив пан Євген.

Багато уваги учасники панельної дискусії приділили потенціалу колишніх промислових територій, адже вони мають розвинену інженерну та транспортну інфраструктуру, проте залишаються майже недоступними для комплексного розвитку через застаріле функціональне призначення земель та невідповідність між різними видами містобудівної документації. І це також гальмує темпи житлового будівництва.

Серед запропонованих рішень - створення окремого механізму для ревіталізації великих промислових територій під житлово-громадську забудову із зобов'язанням будувати школи, дитячі садки та інші об'єкти соціальної інфраструктури. «Розвиток житлового будівництва, зокрема доступного та соціального житла, має стати одним із пріоритетів державної політики відновлення України», - наголосив Євген Фаворов.

Під час панельної дискусії про безбар’єрність учасники говорили про те, як зробити міста та будівлі справді доступними для всіх. Адже головний виклик сьогодні полягає не у відсутності нормативів, а в тому, щоб навчитися якісно застосовувати їх на практиці та проєктувати не окремі рішення, а цілісний безбар’єрний простір.

Заступниця Міністра розвитку громад та територій України Наталія Козловська нагадала, що базовий нормативний документ у цій сфері вже існує, тож сьогодні варто зосередитися на його впровадженні.

«Архітектору та проєктувальнику необхідно проєктувати простір. Саме він повинен бути доступним. Не проєктне рішення, а саме простір».

Окрему увагу учасники приділили суперечностям між різними будівельними нормами, які виникають під час реалізації проєктів. За словами виконавчого директора РІЕЛ Любомира Голубовського, інколи вимоги щодо доступності та пожежної безпеки та інклюзивності можуть конфліктувати між собою, що ускладнює роботу проєктувальників.

«Наприклад, ДБНи по безбар'єрності суперечать ДБНу по пожежогасінню. За вимогами пожежної безпеки двері мають бути з порогом, а за нормами інклюзивності його не повинно бути. Таких дрібних речей є багато, тому потрібно продовжувати спільну роботу на покращення та усунення цих конфліктів інтересів», - зауважив Любомир Голубовський

Також експерти обговорили економічний аспект безбар’єрності. За словами Дмитра Васильєва, власника та СЕО компанії  Archimatika та Анни Попруга, яка представляла на конференції КAN, в новому будівництві впровадження інклюзивних рішень зазвичай не має суттєвого впливу на бюджет проєкту. Натомість адаптація вже існуючого житлового фонду потребує значно більших ресурсів. І одним із можливих рішень можуть стати державні та муніципальні програми підтримки, подібні до тих, що вже працюють у сфері енергоефективності. «Те саме варто робити в частині безбар'єрності для того фонду, який вже на сьогодні існує», - підтвердив Любомир Голубовський.

Підсумовуючи дискусію, спікери наголосили, що створення доступного середовища починається не лише з нормативів, а й з особистої відповідальності тих, хто проєктує та будує міста. Саме такий підхід - коли безбар’єрність сприймається не як формальна вимога, а як принцип проєктування - учасники дискусії назвали ключовою умовою для створення комфортного середовища в українських містах.

В панельній дискусії про енергонезалежність спікери говорили про сучасні технології енергоефективності та генерації. Зараз енергонезалежність та енергоефективність перетворюються з додаткових переваг на критичну необхідність та новий стандарт українського житла. В сучасних умовах забезпечення базових потреб (тепла та води) під час відключень електрики є пріоритетним запитом мешканців

Експерти прогнозують: невдовзі енергооснащення може стати обов’язковою будівельною нормою, якою зараз є наявність укриття.

Окрему панель присвятили майбутньому столиці. Центральною темою розмови став перехід від ситуативного реагування на проблеми міста до системного стратегічного планування його розвитку. Учасники наголосили, що сучасна стійкість міста визначається не лише якістю фізичної інфраструктури, а й ефективністю управління, здатністю до комунікації та рівнем залученості громади до ухвалення рішень.

Вікторія Тітова, СЕО урбан-бюро повного циклу Big City Lab , відзначила, що війна суттєво змінила очікування мешканців щодо роботи місцевої влади та якості управлінських рішень. «У нас з’явився запит на якісне управління містами. У мирний час ми могли на щось закривати очі, але під час війни ситуація змінюється щодня, і хтось має проактивно реагувати. Потреби спільнот (опалювальний сезон, створення просторів) зараз повністю залежать від якості управлінської команди», - зауважила пані Вікторія.

Учасники приділили багато уваги питанню післявоєнної відбудови. Експерти погодилися, що відновлення міст не може обмежуватися реконструкцією зруйнованих будівель та інженерних мереж. Не менш важливим є формування локальної ідентичності та створення середовища, у якому мешканці відчуватимуть свою причетність до розвитку громади.

Учасники дискусії підкреслили, що саме сильні локальні спільноти та спільне бачення майбутнього стане фундаментом для довготривалої стійкості українських міст.

Підсумовуючи розмову, Іван Молчанов, співзасновник платформи стратегічного розвитку столиці «Нова Столиця», яка створена для об'єднання урбаністів, архітекторів, інженерів та інших фахівців, наголосив на важливості співпраці між усіма учасниками міського розвитку. «Ключова зміна - це запит на єдність і на те, щоб люди мали реальний вплив на формування міста», - зауважив він.

В фіналі заходу Анна Денисенко, керівниця напрямку соціальної відповідальності ЛУН, презентувала оновлену версію аналітичної платформи - ЛУН Місто 3.0. Це інструмент, який змінює парадигму пошуку житла, перетворюючи його з простого перегляду оголошень на комплексний аудит якості життя.

За її допомоги користувачі зможуть оцінити будь-який будинок та простір навколо нього за цілим спектром критичних показників. Платформа аналізує безбар’єрність, енергоефективність будівель, доступність інфраструктури, безпеку (наявність укриттів) та навіть зручність для власників домашніх тварин.

За словами Анни Денисенко, ЛУН Місто 3.0 ставить за мету надати людям інструменти для прийняття зважених рішень, що базуються на об’єктивних даних, а не лише на ціні чи локації: «Мета проєкту - допомогти людям обирати житло більш свідомо, спираючись на багато факторів, а не лише на ціну чи розташування».

Окрім оцінки житлових об’єктів, ЛУН активно розширює функціонал екосистеми. Наразі команда працює над інтеграцією мапи енергонезалежності, яка демонструватиме стійкість будинку до відключень світла. ЛУН Місто 3.0 демонструє, що якість міського середовища стає визначальним фактором для українців, а цифрові інструменти відіграють ключову роль у створенні комфортних та безпечних умов для життя навіть у складні часи.