Имущественное право — это любые права на имущество, отличные от права собственности. Например, к имущественным правам относятся: право владения, право распоряжения, право пользования, специфические права и право требования. Имущественное право не наделяет владельца всеми правами собственника, но подтверждает правомерность получить право собственности на недвижимость или другое имущество в будущем.

Договор купли-продажи имущественных прав не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен.

На основании договора покупатель получает имущественные права на объект, который будет построен в будущем. Когда дом сдадут в эксплуатацию и ему будет присвоен почтовый адрес, Покупатель имеет право зарегистрировать право собственности на выбранную квартиру (при получения от продавца необходимых документов).

На практике акт приема-передачи имущественных прав подписывается после введения объекта строительства в эксплуатацию. Момент перехода права собственности на имущественные права законодательством не урегулирован, поэтому необходимо предусмотреть конкретный момент перехода права собственности в договоре.

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Смена стороны в договоре купли-продажи имущественных прав

Если вы хотите купить квартиру/апартамерты, но застройщик уже их распродал, квартиры/апартаменты могут быть у инвесторов, которые хотят эти квартиры перепродать.

При переуступке вы договариваетесь с инвестором и застройщиком о смене стороны, а затем подписываете 3-х сторонний договор уступки прав и обязанностей к договору купли-продажи имущественных прав. Договор может быть и 2-х сторонним, но нужно получить письменное согласие продавца (застройщика).

Смену стороны в обязательстве оформляют в письменном виде и с обязательного согласия продавца по договору о купле-продаже имущественных прав. Если в договоре предусмотрена другая схема смены стороны, тогда меняют по указанной в договоре схеме.

Особенности:

• покупателю не нужно платить дополнительные деньги третьим лицам за участие в реализации проекта;
• нет налоговой нагрузки при подписании договора;
• государство не регистрирует имущественные права на объект;
• строительства, поэтому со стороны государства отсутствует контроль за возможностью двойной перепродажи;
• государство не контролирует денежные потоки в строительство;
• присутствует риск привлечения средств застройщиком для строительства до получения разрешительной документации;
• риск возможности нецелевого использования инвестиций;
• необходимость внимательно изучить все нюансы первичного договора, в который вы планируете вступать.
• в случае расторжения договора, возвращаются деньги, внесенные первым покупателем.

На что обратить внимание:

• на условия как первичного договора, так и договора о замене стороны (переуступке): четкие характеристики объекта строительства, момент передачи имущественных прав, материальная ответственность сторон, граничные сроки введения объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика и первичного покупателя.