Дериватив — стандартный документ, который удостоверяет права и обязанности приобрести в будущем на определенных им условиях объект строительства. Предмет договора купли-продажи дериватива — это форвардный контракт или деривативное соглашение.

Форвардный контракт или деривативное соглашение — это договор, который обязывает заказчика строительства в будущем продать актив (квартиру/апартаменты) в определенный срок и на определенных условиях с фиксацией цены продажи при заключении контракта.

Продажу форварда/дериватива заверяют (регистрируют) в товарной бирже.

Данный договор не указан в статье 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» как допустимый механизм инвестирования в жилищное строительство, но и не запрещен

Форма договора – простая письменная, нотариальное заверение не является обязательным.

Особенности:

• по договору форварда/дериватива не оплачивается НДС и налог на прибыль, поэтому уменьшенная налоговая нагрузка на застройщика отражается на цене объекта инвестиций;
• минимизирован риск двойной перепродажи объекта строительства;
• застройщик может тратить деньги для строительства до получения необходимой разрешительной документации;
• нет контроля над финансовыми потоками привлеченных денег инвесторов со стороны государства или управляющих, поэтому деньги могут тратить не по назначению.

На что обратить внимание:

• на условия договора: четкие характеристики объекта строительства, граничные сроки завершения строительства, введения в эксплуатацию, материальная ответственность сторон,, порядок и основания расторжения договора и возврата средств, права и обязанности сторон и др.
• что передается по форварду/деривативу (имущественные права или недвижимость);
• на цену форварда/дериватива;
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика.

По этому договору продавец обязуется:

• обеспечить строительство и принятие в эксплуатацию объекта строительства,
• подключить его к инженерным сетям на постоянной основе,
• передать покупателю будущий объект недвижимости путем государственной регистрации за покупателем специального имущественного права на такой объект,
• передать покупателю в собственность и в натуре объект недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта,

а покупатель обязуется:

• оплатить продавцу за будущий объект недвижимости денежную сумму в размере, определенном договором;
• принять будущий объект недвижимости путем государственной регистрации на имя покупателя специального имущественного права на такой объект;
• принять в собственность и в натуре объект недвижимого имущества после принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Право продажи будущего объекта недвижимости возникает с момента государственной регистрации заказчика строительства права собственности на такой объект.

Регулируется Законом Украины "О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем".

Особенности:

• возможно заключить договор только после получения всех разрешительных документов и регистрации права собственности на объект строительства в Государственном реестре прав на недвижимое имущество
• имеется информация о заключенном между заказчиком строительства и девелопером строительства договора об организации и финансировании строительства объекта
• определен максимальный срок возврата средств покупателю в случае досрочного прекращения договора
• застройщик обязан согласовывать с покупателями некоторые изменения к проекту: изменение этажности, функциональное назначение объекта строительства, изменение площади будущего объекта недвижимости более чем на 10 процентов и т.п.

На что обратить внимание:

• На наличие всех существенных условий, предусмотренных законом: четкие характеристики объекта строительства, сведения о специальном имущественном праве заказчика в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, ответственность сторон, предельные сроки ввода объекта в эксплуатацию, порядок и основания расторжения договора и возврат средств, права и обязанности сторон и т.д.
• на наличие необходимого пакета разрешительной документации на строительство;
• на репутацию субъектов строительства и опыт строительства подобных объектов;
• на полномочия и ограничения подписантов со стороны застройщика/девелопера.