Що таке програма єOселя?

Зміст

01 Коротко про програму Ставки 3% і 7% та що змінилось у 2026 02 Хто може взяти іпотеку Пільгові категорії під 3% і решта під 7% 03 Умови участі Вік, норматив житла, правило 36 місяців 04 Яке житло можна купити Тип, площа, вік будинку, калькулятор нормативу 05 Скільки може коштувати житло Гранична вартість 1 м² і допустимі перевищення 06 Умови кредиту Строк, перший внесок, приклад розрахунку 07 Компенсація 70% для ВПО Нове Допомога з першим внеском і платежами 08 Регіональні програми Нове Доплати від областей і міст 09 Банки-учасники 10 банків, що видають кредити 10 Як подати заявку 5 кроків через Дію і потрібні документи 11 Корисні посилання Постанови, офіційний сайт, чат-бот

Державна іпотека для тих, у кого немає власного житла або його площа менша за норматив. Ставку частково компенсує держава, тому пільгові категорії платять 3% річних замість ринкових.

%

Формально базова ставка за програмою для всіх однакова — 7% на перші десять років і 10% далі. Пільговим категоріям Укрфінжитло компенсує частину ставки, і фактично вони платять 3%, а потім 6%.

!

Якщо на дату підписання договору позичальник був ВПО або «іншим громадянином», компенсація за цим кредитом не надається до кінця строку — навіть якщо згодом він перейде в пільгову категорію.

i

Договори, укладені до 19 вересня 2024 року, мають фіксовану ставку на весь строк — 3% для пільгових категорій і 7% для решти, без переходу на 6% і 10% з одинадцятого року.

Ставка за єОселею змінюється з одинадцятого року кредиту

3% → 6%

пільгові категорії

7% → 10%

ВПО та інші громадяни

Що змінилось з 17 липня 2026 року Нове

Резервісти, призвані в особливий період, отримали ставку 3%.
Ветерани війни перейшли з категорії 7% у категорію 3%.
Банк може враховувати доходи поручителів, з'явився майновий поручитель.

Хто може взяти іпотеку за єОселею

Іпотека під 3% для пільгових категорій

3%

6%

роки 1–10 роки 11–20

Держава компенсує частину ставки.

Військовослужбовці за контрактом у Збройних Силах, СБУ, Службі зовнішньої розвідки, ГУР Міноборони, Нацгвардії, Держприкордонслужбі, Управлінні державної охорони, Держспецзв’язку, Держспецтрансслужбі; прокурори системи прокуратури України; особи рядового і начальницького складу ДСНС; співробітники Служби судової охорони; детективи та особи начальницького складу НАБУ, ДБР і БЕБ; поліцейські — а також члени сімей усіх цих осіб.

Військовослужбовці, призвані під час мобілізації на особливий період, та члени їхніх сімей.

Військовослужбовці з числа резервістів, призваних в особливий період, та члени їхніх сімей.

з 17.07.2026

Медичні працівники — фахівці та професіонали закладів охорони здоров’я державної або комунальної форми власності.

Педагогічні працівники закладів освіти державної або комунальної форми власності.

Наукові та науково-педагогічні працівники закладів освіти й наукових установ державної або комунальної форми власності.

Ветерани війни — учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, учасники війни, сім’ї загиблих ветеранів та сім’ї загиблих Захисників і Захисниць України.

з 17.07.2026

Належність до посад медиків, педагогів і науковців визначають за основним місцем роботи.

Іпотека під 7% для ВПО та інших громадян

7%

10%

роки 1–10 роки 11–20

Внутрішньо переміщені особи.

Член сім’ї ВПО першого ступеня споріднення — крім чоловіка або дружини — якщо кредит береться на придбання житла на користь цієї ВПО, яка передає житло в іпотеку банку.

Інші громадяни України, які не мають власного житла або мають менше ніж 52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на сім’ю з двох чи трьох осіб і додатково 21 м² на кожного наступного члена сім’ї, починаючи з четвертого.

Як банк перевіряє статус

Для військових, силовиків, медиків, педагогів і науковців банк перевіряє належність до категорії щокварталу. Якщо підтвердження не надійшло протягом 90 днів від граничної дати в договорі, компенсацію припиняють.

Для ветеранів статус перевіряють один раз — під час ухвалення рішення про кредит. Повторно підтверджувати його протягом дії договору не потрібно.

Резервістам перерахують ставку заднім числом

Якщо резервіст, призваний в особливий період, уклав кредитний договір у період з 11 січня до 17 липня 2026 року, він має право на компенсацію ставки з дати укладення договору. Щоб внести зміни в договір, треба звернутися до свого банку.

Для ветеранів такого правила немає: за кредитами, отриманими до 17 липня 2026 року, компенсація не надається протягом усього строку договору.

Умови участі у єОселі

Громадянство України та належність до однієї з категорій програми

18 років на момент підписання договору, не більше 70 років на дату повного погашення кредиту

Платоспроможність позичальника, членів його сім’ї та поручителів, які не є членами сім’ї

У власності немає житла площею, що дорівнює або перевищує норматив

Протягом 36 місяців до заяви ви та сім’я не продавали й не дарували житло, площа якого разом із наявним перевищує норматив

Немає діючих чи погашених кредитів за єОселею та іншими житловими держпрограмами

Не отримували грошової компенсації за належні житлові приміщення

Немає санкцій і статусу особи зі значною економічною та політичною вагою; надано згоду на отримання банком даних із держреєстрів

Деталі умов

Норматив забезпеченості житлом

52,5 м² на одну особу, 73,5 м² на сім’ю з двох чи трьох осіб, плюс 21 м² на кожного наступного члена сім’ї з четвертого. Якщо у власності є житло такої або більшої площі — взяти участь у програмі не вийде.

Які програми вже рахуються

Ви та члени сім’ї, які досягли 21 року, не маєте діючих або вже погашених кредитів за єОселею та за іншими житловими державними програмами — здешевлення іпотеки, кредитування військовослужбовців, лізинг для поліцейських, молодіжні кредити, кредити для науковців і педагогів, пільгові кредити для ВПО та учасників АТО й ООС. Також не отримували грошової компенсації за належні для отримання житлові приміщення.

Хто вважається сім’єю

позичальник

дружина або чоловік

діти до 21 року

Дружина або чоловік — зокрема пара, яка спільно проживає й пов’язана спільним побутом без реєстрації шлюбу, — та їхні діти, які не досягли 21 року і проживають разом із позичальником.

Житло в зоні бойових дій не враховують

Житло на територіях активних бойових дій і тимчасово окупованих територіях, а також знищене житло не враховують, коли рахують вашу забезпеченість. Це стосується і правила 36 місяців, і обмежень щодо попередніх компенсацій та кредитів.

Яке житло можна купити

Квартиру або будинок на первинному чи вторинному ринку на території України — з обмеженнями за площею, розташуванням і віком будинку.

Тип житла

Квартира або житловий будинок, а також майнові права на них. Будинок — індивідуальний садибний чи блокований на ділянці, що перебуває у власності або користуванні власника будинку.

Обмежена площа

Від 52,5 м² для квартири і 62,5 м² для будинку на одну особу. Максимум — 115,5 м² і 125,5 м² незалежно від складу сім’ї.

Порахувати свій норматив

Вік будинку

Житло, що будується, доступне всім. Для готового — до 3 або до 20 років від введення в експлуатацію, залежно від області та категорії.

Дивитися таблицю

Обов’язкове страхування

Від випадкового знищення або пошкодження на повну оціночну вартість — до 0,25% на рік. З покриттям воєнних ризиків (за бажанням) — до 1,25% на рік.

Нормативна площа

Порахуйте свій норматив

Вкажіть кількість членів сім’ї разом з вами — чоловік або дружина та діти до 21 року, які живуть разом з вами.

1

Квартира, не більше

52,5 м²

Житловий будинок, не більше

62,5 м²

Нормативна площа за складом сім’ї

Склад сім’ї

Квартира

Будинок

Одна особа

52,5 м²

62,5 м²

Двоє або троє осіб

73,5 м²

83,5 м²

Четверо осіб

94,5 м²

104,5 м²

П’ятеро осіб

115,5 м²

125,5 м²

Максимум незалежно від складу сім’ї

115,5 м²

125,5 м²

!

Банк не видасть кредит на квартиру площею понад 115,5 м² або будинок понад 125,5 м² — навіть якщо ви готові доплатити різницю.

Вік будинку та розташування

Наскільки старим може бути будинок на дату укладення договору

Категорія

Чернігівська, Сумська, Харківська, Запорізька, Херсонська обл.

Інші області та Київ

Військові, силовики, медики, педагоги, науковці, ветерани

до 20 років

до 3 років

ВПО та члени сім’ї ВПО першого ступеня споріднення

до 20 років

Інші громадяни

до 3 років

Житло, що будується, доступне всім категоріям.

Розташування

На території України, крім об’єктів на територіях активних бойових дій і тимчасово окупованих територіях за переліком Мінрозвитку, для яких не визначена дата завершення бойових дій або окупації.

Що не можна купити за програмою

×

Приміщення з фондів житла для тимчасового проживання

×

Житловий будинок на ділянці, що не належить до земель житлової та громадської забудови

×

Дачний або садовий будинок

×

Будинок чи квартиру, які є пам’яткою архітектури та внесені до Державного реєстру нерухомих пам’яток України

×

Модульний будинок — за Законом «Про іпотеку» предметом іпотеки може бути тільки нерухомість, переміщення якої неможливе без знецінення

Скільки може коштувати житло

Гранична вартість квадратного метра прив’язана до державного показника, а не до ринкової ціни: це опосередкована вартість спорудження житла за регіонами України, яку визначає Мінрозвитку, збільшена у 2 рази. Множник однаковий для всіх регіонів, де працює програма.

×2

до опосередкованої вартості спорудження житла в області — для всіх регіонів

+10%

допустиме перевищення граничної вартості житла

+10%

допустиме перевищення граничної вартості 1 м²

+10%

допустиме перевищення нормативної площі — тільки для житла, прийнятого в експлуатацію не раніше ніж за 3 роки до дати договору, або для майнових прав. Для старшого житла перевищення площі не допускається

Як рахувати

Показник

Формула

Гранична вартість 1 м²

опосередкована вартість по області × 2

Гранична вартість житла

нормативна площа × гранична вартість 1 м²

Перший внесок

20% від вартості, або 10% для віку до 25 років включно

Сума кредиту

вартість житла − перший внесок

гранична вартість 1 м² × нормативна площа = гранична сума кредиту

Гранична сума кредиту — це гранична вартість 1 м², помножена на вашу нормативну площу. Якщо фактична площа або ціна метра менші за нормативні, для розрахунку беруть менші величини.

Усе, що перевищує граничну вартість метра та нормативну площу, ви покриваєте з першого внеску.

Якщо купуєте житловий будинок, вартість земельної ділянки не входить у суму кредиту — її треба сплатити з першого внеску до видачі кредиту.

Новобудови з відміткою про участь у єОселі — у каталозі

Дивитися варіанти житла

Умови кредиту

Строк — до 20 років До 240 місяців.

Перший внесок — від 10% або від 20% Від 10% вартості предмета іпотеки для позичальників віком до 25 років включно і від 20% для позичальників віком від 26 років.

Комісії банку — не більше 1% За надання та обслуговування кредиту сукупно за весь строк — не більш як 1% суми кредиту.

Два графіки погашення на вибір Ануїтет — платіж однаковий щомісяця. Або класичний — основний борг рівними частинами з відсотками на залишок, тож платіж поступово зменшується.

Перший внесок сертифікатом або ваучером

Перший внесок можна перерахувати продавцю житловим сертифікатом за знищене житло — у порядку, встановленому постановою КМУ №600 — або житловим ваучером для окремих категорій ВПО, що проживали на тимчасово окупованій території, за постановою КМУ №1176.

Податкова знижка на відсотки

Частину сплачених за іпотекою відсотків можна повернути через податкову знижку за статтею 166 Податкового кодексу. Підстави для нарахування зазначаються в річній податковій декларації, яку подають до 31 грудня наступного за звітним року.

Приклад розрахунку

Лікар купує квартиру у Вінниці й живе сам, тому його норматив — 52,5 м². Опосередкована вартість спорудження житла для Вінницької області, помножена на 2, дає граничну вартість 51 342 грн за м² (показник станом на 1 липня 2026 року).

Вартість житла

52,5 м² × 51 342 грн

2 695 455 грн

Перший внесок — 20%

539 091 грн

Додаткові витрати за кредитом

70 748 грн

Щомісячний платіж за ставкою 3%

12 002 грн

Додаткові платежі — відрізняються залежно від банку

Комісія за надання кредиту, разово — 1% суми кредиту

21 560 грн

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування, разово — 1% вартості житла

26 950 грн

Страхування предмета іпотеки, щорічно — 0,25% вартості

6 738 грн

Послуга оцінювача, разово

≈ 3 500 грн

Послуги нотаріуса, разово

≈ 12 000 грн

i

Збір на обов’язкове державне пенсійне страхування сплачують усі покупці нерухомості, але ті, хто купує житло вперше, можуть повернути ці кошти. Те саме стосується тих, хто перебуває в черзі на одержання житла.

Коли можна втратити пільгову ставку

зміна місця роботи

Якщо позичальник пільгової категорії змінює місце роботи й перестає відповідати умовам — наприклад, медик переходить із комунального закладу в приватний — компенсацію припиняють, і решту кредиту він платить за базовою ставкою 7%.

!

90 днів

Якщо прострочення за кредитом перевищує 90 календарних днів, право на компенсацію відсотків втрачається.

Поручителі та перевірка доходів

з 17.07.2026

Банк може враховувати доходи поручителів, які не є членами вашої сім’ї.
З’явився майновий поручитель — людина, яка передає в іпотеку власне житло або майнові права на об’єкт незавершеного будівництва як додаткове забезпечення. Відповідає вона лише в межах вартості цього майна.
За вашою згодою банк отримує відомості про доходи з державних реєстрів, тому частину довідок збирати не доведеться.

Державна компенсація 70% для ВПО

Окрема допомога від Міністерства соціальної політики, сім’ї та єдності. Діє з 10 вересня 2025 року за постановою КМУ №998.

?

Кому. Внутрішньо переміщеним особам та особам, зареєстрованим на територіях бойових дій, які не мають у власності житла — крім житла на територіях бойових дій та тимчасово окупованих — і не відчужували житло протягом 36 місяців.

70%

першого внеску, розмір якого не перевищує 30% вартості майна

70%

щомісячного платежу за кредитом і відсотками протягом першого року, але не більше 150 тис. грн

40тис. грн

максимум на оформлення угоди

Для пільгових категорій — військових і силовиків, ветеранів, медиків, педагогів і науковців — вартість житла при отриманні компенсації обмежена 2 млн грн. Для ВПО та інших громадян окремого обмеження вартості немає.

Як отримати компенсацію

1

Подайте заявку на єОселю в Дії

Звичайним порядком, як і без компенсації.

2

Оберіть банк

Після попереднього рішення про можливість кредитування.

3

Подайте заяву про державну допомогу

Безпосередньо до обраного банку.

4

Дочекайтеся підтвердження

Банк отримує від Пенсійного фонду підтвердження, що ви відповідаєте умовам постанови №998.

5

Подайте повний пакет документів

Після підтвердження банк ухвалює остаточне рішення щодо кредитування.

6

Сплатіть свою частину внеску

30% від суми першого внеску. Банк повідомить про надходження державної допомоги та дату підписання.

!

Компенсацію не можна оформити вже в процесі виплати кредиту — погодження Пенсійного фонду має надійти до моменту видачі кредиту. Якщо ви належите до пільгової категорії й водночас маєте активну довідку ВПО, ви можете взяти іпотеку під 3% і додатково отримати цю компенсацію.

Регіональні програми компенсації

Окремі області та міста доплачують поверх державних умов. Перевірте, чи діє програма у вашому регіоні.

Закарпатська область

3% річних

Військовим за контрактом, силовикам, ветеранам війни, учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни, членам сімей загиблих ветеранів, ВПО

Львівська область

3% річних

Військовим за контрактом, мобілізованим, силовикам і членам їхніх сімей, ветеранам війни та членам їхніх сімей, учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни, сім’ям загиблих ветеранів і захисників

Одеська область

3% річних

Військовим за контрактом і силовикам

Полтавська область

3% річних

Військовим за контрактом, мобілізованим, ветеранам війни, учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни, членам сімей загиблих ветеранів

Сумська область

3% річних

Ветеранам

Харківська область

3% і 6% річних

Військовим за контрактом — 3%, ветеранам — 6%

Чернівецька область

3% річних

Військовим за контрактом, силовикам і членам їхніх сімей, ветеранам війни та членам їхніх сімей, учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни, сім’ям загиблих ветеранів і захисників, ВПО

Луганська область, окремі громади

Часткове відшкодування першого внеску

ВПО — мешканцям цих громад

Миколаїв

Часткове відшкодування першого внеску

Військовим, правоохоронцям, педагогам, медикам, науковцям і членам їхніх сімей у Миколаївській міській громаді

Кривий Ріг

3% річних

Військовим за контрактом, мобілізованим, силовикам, медикам, педагогам і науковцям

Тернопіль

Часткове відшкодування першого внеску

Військовим ЗСУ та силовикам

Які банки беруть участь у програмі?

Реалізовують програму Мінекономіки спільно з Мінцифрою та ПрАТ «Укрфінжитло».

Перелік банків програма не закріплює нормативно — він змінюється, тому перед подачею перевірте актуальний склад на сайті єОселі.

Як подати заявку на єОселю?

Заява подається тільки в електронній формі — через Портал Дія, зокрема застосунок «Дія».

1

Подайте заяву в Дії

Зазначте склад сім’ї, доходи, параметри бажаного житла, суму першого внеску та строк кредитування, оберіть банк і підпишіть заяву кваліфікованим електронним підписом. Якщо у вас є повнолітні члени сім’ї, на яких розраховується розмір кредиту, потрібна згода кожного з них.

2

Отримайте пропозиції банків

Банк надсилає інформаційне повідомлення з пропозицією щодо кредитування. Оберіть одну з них.

3

Пройдіть перевірку в банку

Банк перевіряє документи, доходи, боргове навантаження та кредитну історію вашу, членів сім’ї та поручителів.

4

Оберіть житло

Знайдіть квартиру або будинок, що відповідає умовам програми, і подайте документи на об’єкт у банк.

5

Підпишіть договори

Кредитний договір, договір іпотеки та договір купівлі-продажу. Житло оформлюється у вашу власність, кредитні кошти банк перераховує продавцю.

Які документи потрібні

Процедура електронна. Засобами Дії формуються довідка про суми виплачених доходів та утриманих податків за останні шість місяців і відомості про застраховану особу за формою ОК-7 за останні десять років. Додатково можуть знадобитися свідоцтва про народження дітей і документи на право власності, якщо дані не підтягнулися з реєстрів. Повний перелік оригіналів надішле обраний банк.

Корисні посилання

Офіційний сайт програми

Умови, приклади розрахунків і відповіді на поширені запитання

Детальніше

Постанова КМУ №856

Повний текст умов програми в чинній редакції

Детальніше

Постанова КМУ №794

Останні зміни, чинні з 17 липня 2026 року

Детальніше

Акредитовані об’єкти

Перелік новобудов, акредитованих банками-партнерами

Детальніше

Укрфінжитло

Правила програми, регіональні компенсації та умови банків-учасників

Детальніше

Чат-бот єОселі

Відповіді на запитання щодо програми в Telegram

Детальніше

Інформація підготовлена за постановою Кабінету Міністрів України №856 від 2 серпня 2022 року в редакції від 17 липня 2026 року та матеріалами офіційного сайту програми. Остаточні умови кредитування визначає банк.