Підсумки ринку нерухомості 2024 від ЛУН

У 2024 році на ринку вторинки продовжував діяти минулорічний різновекторний тренд: у східних та деяких центральних регіонах середні ціни йшли вниз, а у західних — вгору. Між деякими регіонами ця різниця досягла рекордних чисел: наприклад, середня вартість квартир у Запоріжжі майже в 4 рази дешевша за середню ціну аналогічного житла у Львові.
За рік середня ціна 1-кімнатної квартири в столиці втратила 2% у валюті, а в східних Сумах, Харкові, Дніпрі та Запоріжжі — 17%, 19%, 17% та 21% у валюті відповідно. Натомість середня вартість 1-кімнатних квартир у більш спокійних містах західної частини України в 2024 році продовжувала зростати. Зокрема у Львові за рік 1-кімнатні подорожчали на 13%, в Івано-Франківську — на 18%, а в недооціненному раніше Рівному середня вартість 1-кімнатних квартир зросла у 2024 році аж на 23% у валюті.

Середня ціна квартири
на вторинці, $

2024 рік, приріст за рік

1к2к3к

Вся квартираЦіна за м²

В сегменті 2- та 3-кімнатних квартир українська вторинка продемонструвала більш оптимістичні настрої. Зокрема, фіксується динамічне зростання цін на 2- та 3-кімнатні квартири у більшості регіонів країни. Такий тренд може бути пов'язаний з тим, що все більше ВПО приймають рішення інтегруватися в нові громади в західній та центральній частині країни — тож зростає і запит (а відповідно — і ціни) на більш просторі квартири, в яких буде комфортно жити сім'ї з декількох людей.

За минулий рік стабільність або збільшення середньої ціни продемонстрували квартири у не тільки у західних, а й у центральних областях країни. Зокрема за цей період столичні 2-кімнатні додали 2% до середньої ціни у валюті, вінницькі — 10%, в Тернополі та Ужгороді середня ціна 2-кімнатних зросла на 11% та 13% відповідно, а в Житомирі та Івано-Франківську — на 15%. У східних областях, в залежності від міста, середня ціна 2-кімнатних квартир за рік знизилася на 6-17%.

Приблизно така ж динаміка спостерігалась і в сегменті 3-кімнатних квартир: у більш небезпечних східних регіонах середня вартість протягом року знизилась на 5-15%, а у західних та більшості центральних — залишилась без змін чи зросла на 5-26%.

Середня ціна квартири
на вторинці, $

2024 рік, приріст за рік

1к2к3к

Вся квартираЦіна за м²

Важливою характеристикою ринку є термін експозиції квартир — він дає можливість оцінити баланс між попитом та пропозицією, рівень платоспроможного попиту та згоду/незгоду покупців з ринковими цінами. Загалом за рік термін експозиції знизився у Києві (з 53 днів у листопаді 2023 року до 49 днів у листопаді 2024 року) та Львові (з 62 до 42 днів), але підвищився в Одесі (з 44 до 54 днів в листопаді 2023 до листопада 2024). При цьому якщо порівнювати із серпнем 2023, то у всіх містам терміни експозиції зросли. Цікавим є, що навесні та влітку 2024 року, коли ціни на житлову нерухомість дещо «просідали», термін експозиції квартир на ринку теж знижувався. Такі дані можуть свідчити про наявність платоспроможного попиту і готовність покупців до швидкого укладання угоди за умови дисконту з боку продавців

Наскільки швидко квартира продається на вторинці

Київ

Львів

Щодо міст-лідерів за середньою вартістю вторинки, то в 2024 році Київ та Львів зберегли свої позиції найдорожчих міст з купівлі житла: Львів посів 1 місце по середній вартості 1-кімнатних квартир, а Київ — по середній вартості 2- та 3-кімнатних. Третє місце у всіх категоріях посів Ужгород.

Якщо оцінювати доступність житла (співвідношення середньої місцевої зарплати до середньої вартості квартири), то наприкінці 2024 року антирекорд спостерігається у Львові: для придбання 1-кімнатної квартири знадобиться сума, що дорівнює середньому заробітку за 9,8 років. Друге місце посідає Ужгород, де на 1-кімнатну квартиру доведеться працювати 8,5 років. А третє місце посів Луцьк — тут за квартиру доведеться працювати 8,4 років. В Києві цей показник складає 8,3 років. А найнижче співвідношення середньої місцевої зарплати до середньої вартості 1-кімнатної квартири зафіксовано в Херсоні — на 1-кімнатну квартиру можна заробити, якщо відкладати середній заробіток протягом 2,8 років.

Середня ціна квартири
на вторинці в роках роботи

2024 рік, приріст за рік

1к2к3к

Попит на оренду квартир в Україні продовжує зростати — в 2024 році зацікавленість в оренді навіть перевищила рекордні показники 2023 року.

Інтерес до оренди квартири

Дані: Google

Найдорожчі міста для оренди квартир — Київ, Львів та Ужгород. Але якщо в сегменті 1-кімнатних Ужгород (18,5 тис. грн за місяць оренди) та Львів (17,0 тис. грн за місяць) випереджають Київ (16,5 тис. грн), то в сегментах 2- та 3-кімнатних квартир першість залишається за Києвом з середньою ціною оренди 22,9 тис. грн та 37,5 тис. грн на місяць відповідно.

Середня ціна оренди квартири

2024 рік, приріст за рік

1к2к3к

грн$

Незважаючи на підвищення орендних ставок, попит на орендне житло залишається високим. Про це свідчить зниження терміну експозиції квартири на ринку.

Наскільки швидко квартира здається в оренду

Київ

Львів

Для аналізу економічної доцільності придбання житла, розраховують співвідношення річної плати за оренду до вартості квартири — і в 2024 році цей показник змістився в бік купівлі житла. Так, наприклад, без урахування амортизації та супутніх витрат, у Києві середня вартість 1-кімнатної квартири еквівалентна 12,6 рокам оренди, у Львові — 13,3 рокам, в Одесі — 15,5. Для порівняння: в 2023 році це співвідношення для Києва становило 15 років оренди, у Львові — 11 років, а в Одесі - 17.

Вартість квартири
в роках оренди

2024 рік, приріст за рік

1к2к3к

Для аналізу економічної доступності оренди житла розраховують співвідношення середньої заробітної плати в регіоні до середньої орендної ставки. Наразі найдоступніша оренда квартир спостерігається в Харкові: на 1-кімнатну піде лише 20% середньої місцевої зарплати, на 2-кімнатну — 30%, а на 3-кімнатну — 40%. А ось найобтяжливішою для сімейного бюджету є оренда у Львові, Ужгороді, Івано-Франківську та Києві.

Середній відсоток заробітної
плати, який йде на оренду

2024 рік, приріст за рік

1к2к3к